Cláusula rebus sic stantibus en los contratos de gestoras de arrendamientos de viviendas turísticas. Álvaro Graciani. Abogado - El Sol Digital
Cláusula rebus sic stantibus en los contratos de gestoras de arrendamientos de viviendas turísticas. Álvaro Graciani. Abogado

Cláusula rebus sic stantibus en los contratos de gestoras de arrendamientos de viviendas turísticas. Álvaro Graciani. Abogado

El  Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y el Real Decreto 476/2020, de 27 de marzo, por el que se prorroga el estado de alarma declarado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, establecen una situación de excepcionalidad que no era previsible por ningún agente económico. Esta singularidad  puede tener efectos en los contratos de arrendamientos que algunos gestores tienen sobre viviendas turísticas, me refiero a los casos en que el gestor funciona como property manager, arrendando los inmuebles para posteriormente dedicarlos a viviendas turísticas.

Dada la situación de estado de alarma decretada en nuestro país, se ha producido, para estos contratos de arrendamiento, una alteración extraordinaria, imprevisible e inimputable de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las existentes al tiempo de celebración del mismo. Una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumban el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y además  ello  ha acontecido por circunstancias sobrevenidas radicalmente imprevisibles. Lo anterior, posibilita la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, cláusula que es susceptible de provocar la suspensión temporal del contrato de arrendamiento hasta que finalicen los efectos del estado de alarma.

La cláusula rebus sic stantibus no tiene efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino simplemente efectos modificativos encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones en el contexto temporal, y por otro lado, el plazo de duración de la modificación operada no tiene carácter definitivo, sino que debe ajustarse al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias concurrentes. En este sentido las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 y 18 de enero de 2013, referidas a la última crisis económica, constituyen un punto de partida, o toma en consideración, hacia una configuración de la figura normalizada en cuanto a su interpretación y aplicación se refiere, de ahí que fuera de las trabas de la concepción tradicional, con una calificación de la aplicación de la figura como excepcional y extraordinaria, cuando no de peligrosa, se razone, conforme a los textos de armonización y proyectos europeos en materia de contratación (Principios Unidroit, PECL y propuesta de la Comisión General de Calificación), ya como tendencia, o bien como canon interpretativo, en pro de una normal aplicación de la figura sin más obstáculos que los impuestos por su debida diferenciación y el marco establecido de sus presupuestos y requisitos de aplicación que, de por sí, ya garantizan una prudencia aplicación de la figura.

Ello se traduce, a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, en la estimación, como hecho notorio, de que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias y, por tanto, alterar las bases sobre las cuales la iniciación y el desarrollo de las relaciones contractuales se habían establecido. No obstante, reconocida su relevancia como hecho impulsor del cambio o mutación del contexto económico, la aplicación de la cláusula rebus no se produce de forma generalizada ni de un modo automático pues como señalan ambas sentencias, y aquí se ha reiterado, resulta necesario examinar que el cambio operado comporte una significación jurídica digna de atención en los casos planteados.

En base a lo anterior, puede entender que este tipo de contratos puede quedar suspendido por razones de justicia material, ya que al no obtener ingreso alguno el property manager por la gestión de la vivienda turística sería tremendamente gravoso que continuaran los efectos plenos del contrato de arrendamiento.

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