¿Cuál es el quorum necesario para prohibir las viviendas turísticas en una comunidad de propietarios?, ¿unanimidad o 3/5 partes? Álvaro Graciani. Abogado - El Sol Digital
¿Cuál es el quorum necesario para prohibir las viviendas turísticas en una comunidad de propietarios?, ¿unanimidad o 3/5 partes? Álvaro Graciani. Abogado

¿Cuál es el quorum necesario para prohibir las viviendas turísticas en una comunidad de propietarios?, ¿unanimidad o 3/5 partes? Álvaro Graciani. Abogado

La pregunta es recurrente en las consultas que nos hacen en el despacho. Por ello, en este artículo voy a exponer por qué, en mi opinión, esta prohibición solo es posible si existe unanimidad en el acuerdo que tomen los comuneros.

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para la modificación de los estatutos de la comunidad es necesario el acuerdo unánime de todos los propietarios y el artículo 7.2 de la misma ley dice que al propietario y ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos. Motivo por el cual, si los estatutos han prohibido las viviendas turísticas los futuros adquirientes de esas viviendas tampoco podrán ejercer en ellas dicha actividad, ya que cuando adquieran esas viviendas constará en los estatutos la prohibición.

Aclarado lo anterior, el tema a dilucidar es qué encaje tiene en todo esto el artículo 17.12 LPH. Según este artículo, con la mayoría de 3/5 se podrá adoptar el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad consistente en la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística. Dicho lo anterior, el acuerdo parece que solo afectaría a viviendas completas y no al arrendamiento por habitaciones, por lo cual aquellas personas que arrienden habitaciones en modalidad turística no se verían afectadas, en manera alguna, por el posible acuerdo.

Con respecto a las viviendas completas se ha abierto un debate en cuanto el alcance de la palabra “limitar”, contenida en el artículo, ya que algunos juristas la entienden como sinónimo de prohibir y otros no. Según la RAE, en respuesta a través del sistema #RAEconsultas[1], limitar y prohibir no son verbos de sentido equivalente, si bien «limitar» supone ‘poner límites (a algo)’, lo cual puede implicar la prohibición de lo que queda fuera de esos límites. Distinción entre ambos términos la encontramos, por ejemplo en la normativa de tráfico. El Real Decreto Legislativo 6/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Tráfico, Circulación de Vehículos a Motor y Seguridad Vial establece en su artículo 7.b que corresponde a los municipios el establecimiento de medidas de estacionamiento limitado, con el fin de garantizar la rotación de los aparcamientos. Evidentemente, este artículo no habla de prohibir absolutamente el estacionamiento sino de ponerle límites. De la misma manera, en el art. 21 se establecen límites de velocidad, donde no se prohíbe la velocidad, sino que se le pone un límite. Por contra el art.12 si menciona las actividades prohibidas, actividades que no pueden realizarse. Dicho lo anterior, podemos establecer un paralelismo entre “limitar” y “prohibir” de la siguiente manera: limitar un conjunto dado de posibilidades equivale a establecer una prohibición parcial dentro de esas posibilidades. No podemos olvidar que ambos verbos son transitivos, es decir que necesitan un objeto directo para tener un significado completo, se prohíbe o limita algo (ese algo es el objeto directo). Cuando se limita la velocidad, esta no se prohíbe, pero si tenemos un conjunto con todas las velocidades posibles, limitarlo equivale a prohibir una parte de ese conjunto, el de aquellas velocidades que superen un umbral determinado.

El siguiente dibujo ejemplifica la diferencia: en una prohibición se impide que se produzca cualquiera de las posibilidades del cuadro (color rojo), en cambio en una limitación se prohíben aquellas posibilidades que quedan por encima del límite que se establezca al conjunto (el área verde lo componen las posibilidades permitidas y el área roja las prohibidas, siendo la línea que los separa el límite)

Volviendo a las viviendas turísticas, existe una corriente que establece que limitar equivale a prohibir basándose en varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ( SSTTSJC 74/2018: En consecuencia, el acuerdo que restrinja o limite las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos, adoptado por los órganos competentes de la Comunidad con el quórum previsto en el art. 553-25 , 2 del CCCat (actualmente art. 553-26,2), es válido como tal e inscribible en el Registro de la Propiedad y 4/2019: De conformitat amb la normativa catalana (article 553-11), el sestatuts regulen els aspectes referents al règim jurídic real de la comunitat, i poden contenir regles sobre la destinació, l’ús i l’aprofitament dels bén sprivatius i dels béns comuns; limitacions d’úsi altrescàrregues dels element sprivatius; exercici dels drets i el compliment de les obligacions o, entre d’altres, l’aplicació de despeses i ingressos i la distribució de càrregues i benefici. No obstante, estas sentencias tienen como punto de partida el artículo 553.11.1.b del Libro 5º de CC de Cataluña que establece que los estatutos pueden contener reglas que establezcan limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos. Como puede observarse, el artículo habla de limitaciones de uso de elementos privativos, es decir, aquello que se limita son los usos de elementos privativos, es decir el conjunto de todos los usos que puedan realizarse en elementos privativos. Por ello, la jurisprudencia del TSJC establece la posibilidad de prohibir las viviendas turísticas, puesto que las viviendas turísticas son una parte del conjunto de usos que pueden realizarse en elementos privativos.

A consecuencia de lo anterior, considero que no es extrapolable la jurisprudencia del TSJC al resto del territorio nacional, ya que el artículo de referencia es diferente, en el caso de la LPH lo que puede limitarse es el ejercicio de la actividad de viviendas turísticas, por lo que sólo puede prohibirse una parte de ese ejercicio y nunca el total de las viviendas turísticas.

[1] La pregunta exacta fue: ¿En alguna acepción son sinónimas las palabras «prohibir» y «limitar»? Por ejemplo, «prohibir una actividad» y «limitar una actividad»

 

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