“El británico es una persona decidida a la hora de afrontar la compra inmobiliaria” - El Sol Digital
“El británico es una persona decidida a la hora de afrontar la compra inmobiliaria”Miguel Manzanares en su despacho de Marbella

“El británico es una persona decidida a la hora de afrontar la compra inmobiliaria”

Conversaciones de El Sol Digital (XLVIII)

 

Miguel Manzanares, CEO y fundador de Manzanares Abogados

Vicente Almenara.- Miguel Manzanares es un hombre tranquilo, observador y paciente que supo aprovechar el boom inmobiliario de la Costa del Sol, explorar otros países para superar la crisis, aterrizar de nuevo y, así, conseguir que hoy su despacho tenga las puertas abiertas y no haya cerrado, como sí ha sucedido en muchos. Sin duda, además del conocimiento del mercado británico -se desenvuelve con soltura en inglés- debe haber algo de intuición y unas gotas de riesgo pero, sobre todo, mucho trabajo, elemento sin el que ningún progreso es posible.

Cómo fueron los inicios del despacho?

El despacho nace el 8 de abril de 1996 y, a priori, se basó en las dos disciplinas que tenía, una de ellas el derecho inmobiliario, la cual en Málaga no contaba con mucho recorrido y de la que me hice especialista; y la otra disciplina, fue el derecho tributario. Este último presentaba mucho campo.

Nos dedicamos los tres primeros años a todo lo que tenía que ver con el derecho tributario y, a partir de ahí, vimos de una forma muy clara que las grandes operadoras británicas desembarcaron en la Costa del Sol, sobre todo en Marbella, y se inició la venta de inmuebles a británicos. Llegó el boom inmobiliario que todos conocemos entre el 2000  y el 2006 y de la mano de estas operadoras, contando con idiomas y la experiencia necesaria, Inter Realty y Viva States contaron con nosotros y lideraron este sector junto con otras operadoras que fueron apareciendo, como Andalusian Dreams Homes. A partir de aquí, abrimos muchos despachos y nos situamos en paralelo al crecimiento inmobiliario, por lo que abrimos oficinas en Álora, Antequera, Torrox, Estepona, Puerto Banús, Marbella, Alhaurín el Grande… y esto nos hizo crecer con las grandes operadoras inmobiliarias. Así fue el primer tirón hasta el año 2005, cuando estas mismas operadoras no encontraban el mismo volumen de clientes que hasta entonces existía en la Costa del Sol, por lo que se empezaron a buscar otras opciones para ofrecerlas al grupo bajo de la pirámide británica para que cualquier británico pudiese tener una vivienda en el extranjero. Estas operadoras entonces empezaron a señalar otras zonas como Bulgaria, el sur de Italia, Turquía…

En enero de 2006 se celebra en Londres la feria Viva España, solamente para productos españoles. Olimpia y el National Exhibition Center de Birmingham eran los dos termómetros de lo que iba a suceder durante un año. Nosotros fuimos como abogados y asesores de numerosos clientes inmobiliarios. Me encontré en ese momento con 75 trabajadores en el despacho con un nivel salarial alto y la exposición básicamente vacía, en cambio nos acercamos al International Property Show y era totalmente lo contrario. La feria más exitosa de todas que era Viva España se había convertido en algo plano y, en cambio, la otra había resurgido. Allí fue cuando vi el momento de cómo pasar una transición en ese momento de reajuste del mercado inmobiliario apostando por otros destinos y nos convertimos en un despacho internacional. Hasta ese momento solo teníamos despacho fuera de España en Londres, y ése se convirtió en punto de referencia para dar apoyo a despachos físicos que montamos en otros países, Bulgaria, Marruecos, Turquía… Era algo momentáneo para el despacho para dejar pasar la crisis del mercado inmobiliario que, en Marbella, comenzó mucho antes que en el resto de España, en la Costa del Sol se inició en 2006. Hasta el 2010 estuvimos con mucho trabajo en estos despachos internacionales y se incorporó como país novedoso Brasil. Esta decisión nos hizo entrar en la crisis muy tarde ya que la dilatamos unos tres años y nos permitió mantener un equipo grande de profesionales. Nosotros entramos en la crisis en 2011 cuando ya quedaba menos y, en el peor de los casos, pude mantener hasta un equipo de 38 profesionales en el despacho Manzanares. En 2013 ya empezó a soplar el viento a favor y me encontré con casi 40 profesionales y expertos en este sector, esto ayudó a convertirnos en una referencia importante cuando la competencia estaba totalmente destruida.

¿Y el cliente local, español?

Nosotros tenemos la especialidad conveyance, que es representar a un cliente comprador. El cliente español no demanda este servicio. Posiblemente por cultura o por tradición es un cliente que no ve la necesidad de ver al profesional inmobiliario como un abogado.

 

¿El cliente anglosajón no quiere ver qué propiedad compra?, ¿no explora otras opciones?

En la Costa del Sol sí. Tantea y explora la zona para decidirse por un apartamento u otro y es ahí cuando se reúne con el abogado, da un poder notarial y les organizamos los procedimientos bancarios, tributarios, de la propiedad… Todo se lo encuentra hecho cuando vuelve. Entre 2006 – 2011 nos encontramos un perfil diferente que el que vemos en la Costa del Sol. Por ejemplo, quería comprar una propiedad en Brasil cuando no había ido jamás a ese país, por lo que compraba con una expectativa de inversión inmobiliaria y nos lo encargaban todo.

¿En la Costa del Sol se busca principalmente residencia y no inversión?

Hay de todo. Es la segunda residencia la que motiva, es un turismo residencial. Se compra una propiedad para disfrutarla durante unos días al año, y sino la disfruto yo se la dejaré a mi familia. Con el paso del tiempo y la creación del alquiler vacacional también se opta por generar un ingreso extra. En determinadas épocas hemos tenido un crecimiento de capital significativo y si a esto le sumas el alquiler pues le da un rendimiento bastante importante.

 

¿En qué medida afecta el brexit a la comunidad británica de la Costa del Sol?

Ha afectado razonablemente poco porque el reparto de clientes tras la gran recesión ha sido diferente. Antes de la recesión entramos en el mercado británico copando el 70 por ciento de la masa compradora y un 30 por ciento se lo repartían el resto de las nacionalidades. Durante la recesión se paró todo y se comenzó a repartir más entre escandinavos, holandeses, belgas… Los árabes dejaron de ser turistas vacacionales para ser compradores, e incluso franceses que rara vez compraban se incorporaron también al mercado. Esto hizo que ese porcentaje del 70 por ciento de británicos se redujese al 25 por ciento, con lo cual se podía convivir con un mercado británico más tranquilo porque el peso que tenían en la masa compradora era menor. En segundo lugar, solo ha afectado al público que es extremadamente conservador y prudente que no quiere tener incertidumbre, pero este no es el caso del británico que es una persona decidida a la hora de afrontar la compra inmobiliaria

 

Dentro del mercado británico, ¿conoce mejor a los residentes porque están jubilados y tienen un fondo de pensiones o a aquellos que están en activo en su país de origen y vienen aquí ocasionalmente?

Está muy diversificado, no podemos decir que haya un predominio del jubilado. Nos podemos encontrar con personas de 30 años que están comprando su segunda vivienda por los buenos ingresos que tienen en el Reino Unido. El comprador británico en la Costa del Sol está diversificado en todas las edades y también por segmentos sociales. Y actualmente ocupan ese 25 – 30 por ciento del mercado inmobiliario en la Costa del Sol que es importantísimo.

¿Está atento el comprador anglosajón a las vicisitudes de España, como la incertidumbre jurídica, a los cambios políticos u otros elementos ajenos al mercado inmobiliario?

Francamente, no. Cualquier noticia económica, social y política a nivel europeo tiene más influencia en el mercado inmobiliario de la Costa del Sol, teniendo Marbella como punto de referencia, que lo que pueda tener una noticia española de la misma índole. Lo que verdaderamente impacta al británico son las noticias de su propio país, son bastante desconocedores de las noticias que aparecen en nuestros medios.

¿Les afecta a los británicos las noticias en prensa sensacionalista sobre el saneamiento del litoral o los planes generales en zonas de nuestra Costa?

Crea un impacto directo y, además, les provoca cierta preocupación los diferentes bandazos en la regulación urbanística que hemos sufrido en municipios como Marbella, en el que tenemos un PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) y el Tribunal Supremo ahora lo tumba… Al final, se hacen eco los periódicos británicos, pero se van desvaneciendo esas noticias y al comprador lo que le interesa es seguir viniendo a un país de sol. Son solo momentos puntuales que aparecen y desaparecen y en el contexto global, personalmente, no les veo un impacto profundo.

¿Cree que nos vamos a estabilizar con la ligera bajada de turistas que hemos conocido este verano? Era un turismo prestado por la inestabilidad provocada por el terrorismo en Túnez y Egipto, principalmente. Y ¿lo importante es el número o hay que ir a más  calidad?

Estamos muy avanzados en el 2018, llevamos cinco años de subidas consecutivas en turismo y del mercado inmobiliario, que es mucho más maduro en el sentido de que en  2013 empezó a haber más clientes y en el 2015 las promotoras comenzaron a sacar el suelo que tenían guardado y se lo empezaron a creer. En 2017 y 2018 han empezado a salir esos nuevos productos inmobiliarios a la venta y, actualmente, el mercado inmobiliario ha madurado y es más estable ya que años anteriores no había producto nuevo para vender y nos dedicábamos, sobre todo, a la reventa, que ocupaba un 95 por ciento del producto en 2013 y ha ido disminuyendo este porcentaje hasta ahora, que nos encontramos con producto más completo.

La reventa ha sido en una gran parte de los bancos, que no es su negocio vender pisos y apartamentos o locales.

Ha sido durante una gran parte importante para los bancos y el ritmo de la liquidación de ese stock bancario ha sido tres veces superior en la Costa del Sol que en el resto de España. De hecho, llevamos pocos años en el que esto ya no existe; aunque los bancos sigan teniendo propiedades a la venta la gran mayoría se liquidó entre el 2014 y el 2016.

¿Cuáles cree que son nuestras asignaturas pendientes?, ¿qué debemos hacer para cuidar y sanear este mercado inmobiliario?

Básicamente, los procedimientos administrativos para una licencia y crear producto son muy poco ágiles, tardan dos años. Eso no es normal, porque el mercado inmobiliario es más dinámico y necesitas dar atención a una demanda de una forma más rápida. Las Administraciones públicas hacen que esto se ralentice con esos procedimientos tan eternos para obtener una licencia y así el mercado inmobiliario no puede reaccionar. Durante el 2014 y 2015 hacían falta viviendas nuevas, los promotores han podido sacar el producto en 2017 y en 2018. Esto va con un decalaje tan lento con respecto a la velocidad real que no va acorde.

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