En qué medida influye la evolución de las viviendas turísticas en el precio de la vivienda. Álvaro Graciani. Abogado - El Sol Digital
En qué medida influye la evolución de las viviendas turísticas en el precio de la vivienda. Álvaro Graciani. Abogado

En qué medida influye la evolución de las viviendas turísticas en el precio de la vivienda. Álvaro Graciani. Abogado

Está muy presente en el debate público la pregunta de en qué medida influye la evolución de las viviendas turísticas en el precio de la vivienda. Y en ese debate, por lo general, la falta de datos es un común denominador.

Si partimos del I Observatorio del impacto de la vivienda turística elaborado por Krata Sociedad de Tasación, en el que se busca el nivel de correlación existente entre el precio de la vivienda entre enero de 2018 y diciembre de 2018 y una serie de variables que pueden afectar al mismo, a fin de determinar cómo puede influir el nivel de penetración de viviendas turísticas en la evolución del precio de la vivienda, podemos observar cómo en la ciudad de Málaga las viviendas turísticas han ayudado en la recuperación del precio de la vivienda, por lo que se concluye que las viviendas turísticas sirven para incrementar el valor de las propiedades inmobiliarias. Las causas de este efecto son evidentes, la vivienda turística produce una rentabilidad alternativa en los inmuebles, y esa posibilidad de diversificación en los ingresos  hace que sean más atractivas para posibles compradores.

No obstante, lo que ha centrado principalmente el debate público es cómo han afectado las viviendas turísticas al precio de los alquileres. Para ello se ha repetido como un mantra que debido a que las viviendas turísticas suponen una merma en el parque residencial de viviendas, entonces se han incrementado los precios de alquiler. Esta afirmación, además de utilizar una correlación con una sola variable ante un escenario multifactorial, parte de una premisa que toma como axioma, el cual, como veremos, no siempre es cierto.

Para el caso de la ciudad de Málaga y según el estudio publicado por el Ayuntamiento de Málaga y el Instituto Municipal de la Vivienda de Junio 2018: desde 2011 hasta 2018 ha habido un descenso en el número de inmuebles que integran el parque residencial deshabitado de la ciudad de Málaga en torno al 7 por ciento (unas 17.000 viviendas); este traspaso del parque deshabitado se ha realizado hacia la vivienda principal en torno al 2 por ciento (unas 4.900 viviendas) y hacia vivienda secundaria en torno al 5 por ciento (casi 12.000 viviendas). Por lo que en base a ese informe se ha incrementado el número de viviendas principales en la ciudad, es decir no se está produciendo una reducción en el número de viviendas principales. Además, el  informe indica que en la ciudad de Málaga existen 37.516 viviendas no principales, entre las que se encuentran las viviendas secundarias (dentro de las cuales están las viviendas turísticas) y las viviendas deshabitadas (vacías). Si analizamos este dato conjuntamente con el ofrecido por el Registro de Turismo de Andalucía, en el que se refleja que la ciudad de Málaga tiene 5.492 viviendas turísticas, podemos concluir que las viviendas turísticas en la ciudad no llegan a suponer el 15 por ciento del total de viviendas no principales (aquellas que no son la residencia permanente de ninguna familia).

Dado que el precio de los arrendamientos de vivienda se ha visto acrecentado, si tuviéramos que determinar a qué se debe la evolución de la vivienda en alquiler habría que analizar otros factores que pudieran explicarlo al margen de la vivienda turística. Esos factores podrían ser, por el lado de la demanda, el auge de las familias monoparentales (donde antes se demandaba una vivienda ahora se demandan dos), el incremento de la población en la ciudad o el aumento de la renta de las familias, por citar algunos. Y por el lado de la oferta, el incremento de los tributos o el aumento de los desahucios por impago de rentas.

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