Herramientas de las comunidades de propietarios para lograr la pacífica convivencia con las viviendas turísticas. Álvaro Graciani. Abogado - El Sol Digital
Herramientas de las comunidades de propietarios para lograr la pacífica convivencia con las viviendas turísticas. Álvaro Graciani. Abogado

Herramientas de las comunidades de propietarios para lograr la pacífica convivencia con las viviendas turísticas. Álvaro Graciani. Abogado

Una cuestión recurrente a la que se enfrentan muchas comunidades de propietarios es qué herramientas tienen a su disposición para alcanzar una pacífica convivencia con las viviendas turísticas. Dentro de la Ley de Propiedad Horizontal podemos encontrar varios mecanismos que pueden ayudar a conseguir dicho objetivo.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler introduce modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal. En lo que aquí concierne se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo Diecisiete: «12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»

En base al artículo anterior, si una comunidad de propietarios quisiera preservar el carácter principalmente residencial de sus inmuebles podría limitar las viviendas turísticas que en la comunidad puedan establecerse. Por ejemplo, podría limitarlas a un porcentaje determinado (un 10 por ciento del total de viviendas) o si lo que pretende es que no haya más viviendas turísticas de las que ya están funcionando, podría limitar las viviendas turísticas a las ya existentes. Con estas fórmulas evitaría entrar en la actual controversia que existe sobre si con una mayoría cualificada pueden o no prohibirse las viviendas turísticas por la comunidad de propietarios.

El mismo artículo también ofrece la posibilidad de establecer condiciones para las viviendas turísticas. Dentro de estas condiciones se podrían establecer: una capacidad alojativa máxima (para evitar grupos potencialmente ruidosos), una hora tope de “check in” (evitando las molestias que, en horario nocturno, puedan ocasionar los huéspedes con sus maletas al entrar en la vivienda), obligar a las viviendas turísticas a tener sistemas de detenciones de ruidos (en el momento en que el ruido en la vivienda supere un determinado número de decibelios, se dé un aviso al titular de la misma), incluso establecer condiciones en el contrato, que el titular de la explotación concierte con los huéspedes, en que se establezcan causas de resolución del mismo en caso de incumplimiento (siendo una claro desincentivo para posibles turistas poco respetuosos).

Puesto que la Ley determina que los acuerdos adoptados no pueden tener carácter retroactivo, a fin de afectar a las viviendas turísticas existentes, la comunidad de propietarios podría utilizar el reglamento de régimen interno, ex art. 6 LPH, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes. 

Y, por supuesto, en el caso de que las medidas anteriores no surtan efecto y la vivienda turística sea causa de continuas molestias al resto de vecinos, la comunidad de propietarios podría utilizar la acción de cesación a través de un procedimiento judicial para poner fin a dicha actividad.

 

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