“La incertidumbre está siendo casi tan complicada como la pandemia” - El Sol Digital
“La incertidumbre está siendo casi tan complicada como la pandemia”Un momento de la videoconferencia

“La incertidumbre está siendo casi tan complicada como la pandemia”

Nueva edición de la Tertulia del Congreso de Málaga

Vicente Almenara.- Una nueva edición de la Tertulia del Congreso de Málaga, por videoconferencia, tuvo lugar hace unos días con Francisco Martín, vicepresidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía, y Álvaro Graciani, director jurídico de la misma. Transcribimos casi en su integridad el desarrollo de este coloquio de gran interés sobre un sector que ha entrado con inusitada fuerza en nuestra economía y que vive momentos duros, como casi todos, por la pandemia.

Vicente Almenara [VA]: ¿Cómo vive el sector de la vivienda turística la crisis sanitaria?

Álvaro Graciani [AG]: Ahora mismo, el sector de las viviendas turísticas, como en la gran mayoría del sector del alojamiento turístico, está prácticamente paralizado. El dato que tenemos de agosto de este verano en turismo en la Costa del Sol es una caída del 75 por ciento, lo que ha tenido una repercusión inmediata. Las viviendas turísticas, es cierto que este verano han podido sobrellevarlo con grandes bajadas de precio, porque al tener menos costes fijos y tener más flexibilidad en los costes han podido adaptarse mejor que otro tipo de alojamiento, pero una vez finalizado el verano los datos que manejamos en invierno es que la ocupación turística, matizo mucho lo de ocupación turística porque luego la diferenciaré de otra, podemos estar cerca del 4 por ciento o 5 por ciento. Ahora mismo, la demanda turística es prácticamente inexistente, entonces la caída del sector ha sido descomunal.

Francisco Martín [FM]: Ahora, la ocupación en la ciudad de Málaga puede estar por debajo del 10 por ciento, pero es que ni tan siquiera en los fines de semana sobrepasa este 10-12 por ciento de ocupación. Realmente, esto ha venido y ha desarbolado totalmente el sector.

[VA]: Y no solamente en cuanto a los turistas extranjeros se refiere, sino a los nacionales que tienen distintas dificultades de movilidad.

[FM]: Claro, además con tantas medidas distintas, en tantos entornos diferentes, nos encontramos que hay viajeros que no saben qué medidas les afectan a ellos en concreto. Hace poco un compañero nos explicaba que tenía un cliente inglés con una estancia de un mes que ya estaba en Barcelona y no sabía cómo iba a cruzar España para alojarse en Andalucía. La incertidumbre está siendo casi tan complicada como la pandemia.

[VA]: En un año normal, por ejemplo 2019, ¿qué porcentajes de ocupación registra el invierno y el verano?

[FM]: En ciudades como Málaga, la ocupación no se nota tanto como sí el ADR (precio medio por la estancia). En principio, la bajada puede estar en torno a un 60-70 por ciento la ocupación por el precio. En Málaga teníamos la suerte de que teníamos un público mayor de 50- 55 años que hibernaba en Málaga con precios medios muy bajos pero era una oferta que se había consolidado y estaba muy extendida en el sector. Los mayores de 50 que no solo querían una oferta de sol y playa sino que querían museos, querían ocio, querían cultura. El precio bajaba pero la ocupación no se notaba tanto. En Málaga capital no existía la estacionalidad que existía en Cádiz o zonas de Alicante, era casi estable durante todo el año, aunque es verdad que los precios medios bajaban. Este año, por ejemplo, con la pandemia, eso ha desaparecido.

[VA]: Aunque todo es incertidumbre y nadie tiene una bola de cristal, ¿cómo creéis que puede evolucionar la pandemia y como consecuencia vuestro negocio?

[FM]: Pues, realmente, cada noticia es peor que la anterior. Hay veces que dice uno “mejor no veo los telediarios y no me deprimo”. A día de hoy, no sabría decirte. Para mí, ha sido de salud mental la declaración del estado de alarma hasta mayo, ya sabemos a qué atenernos, porque el problema en los negocios es la imprevisión, el no saber qué personal necesitas, si iba a haber puente o no iba a haber puente, si hay Navidades o no hay Navidades, porque con antelación hay que dotar al personal y prepararlo. En nuestro caso, es más complicado, no tenemos un solo centro de trabajo, tenemos tantos centros de trabajo como viviendas gestionamos, entonces no es un personal que tú puedas contratar por la mañana y que por la tarde esté trabajando, aunque tenga una formación previa. Entonces, a futuro, realmente, ahora mismo, no podría estimar nada.

[VA]: Pero ¿sabéis cómo puede ser la salida cuando la situación se normalice? ¿Precios bajos para ir recuperando mercado hasta que haya estabilidad?

[AG]: Al principio, he hecho mucho énfasis en arrendamientos puramente turísticos o demanda turística. Las viviendas turísticas una de las grandes ventajas que tienen, por eso han tenido tanto desarrollo, es su versatilidad, versatilidad en los costes y versatilidad en cuanto a cómo adaptarse a la oferta. Aunque técnicamente no son arrendamientos turísticos sino que hay otro tipo de arrendamientos que son los de temporada, en Andalucía aquellos que tienen una duración mayor a dos meses, hemos visto que gran parte de la oferta de viviendas turísticas ha podido adaptarse para dar cabida a esta demanda. Ahora mismo, muchas empresas gestoras de Málaga han sabido captar lo que se llama “nómadas digitales” o personas que aprovechando que los precios por el turismo han caído deciden desplazarse de su ciudad de origen a Málaga o Cádiz, por ejemplo; está ocurriendo mucho en la zona de Chiclana, donde personas de Madrid o del interior se van a pasar cuatro o cinco meses a un sitio de costa más agradable y poder estar teletrabajando. Esta es una de las soluciones que se están dando en la vivienda turística, en las que la mayoría de los gestores han sabido adaptarse muy rápido, evidentemente con menos ingresos de los que tenían antes pero con una cierta tranquilidad hacia la incertidumbre. Como decía Francisco, ahora mismo no sabemos qué va a ocurrir y ante esa incertidumbre muchos propietarios de viviendas turísticas, unos por iniciativa propia y otros asesorados por gestores, han decidido dar cabida a este tipo de arrendamiento, que tienen la ventaja de que no son arrendamientos de larga temporada, no están sometidos a las decisiones que pueda tomar el gobierno sobre que no haya que pagar o rebajar, son arrendamientos donde lo principal es la voluntad de las partes, tienen menos requisitos dentro de la ley de arrendamientos urbanos, entonces han podido adaptarse muy bien a la demanda. ¿Qué prevemos que puede ocurrir una vez finalice la situación actual? Pues algo que suele ocurrir en casi todas las crisis y es que los que sobrevivan en el mercado de vivienda turística con estas pequeñas adaptaciones son los que se harán más fuertes y estén mejor posicionados para cuando esto vuelva a ser como antes o recupere un poco la fuerza que tenía. Nosotros decimos que es una carrera de fondo.

[VA]: ¿Quiénes serán los que resistan o sobrevivan? ¿Los que se han adaptado? ¿Los que tienen más viviendas turísticas? ¿Qué perfil tendrán esos supervivientes?

[AG]: Bajo nuestro punto de vista serán los que están sabiendo adaptar la vivienda turística a la demanda, es decir a lo que pide el mercado hoy día. Según nuestros datos, rondan el 15 por ciento de viviendas turísticas que están dejando de serlo para convertirse en arrendamiento de larga temporada, es decir viviendas residenciales con contratos de duración de 1 a 5 años, pero hay otras que están optando por esta vía intermedia que son los arrendamientos de temporada que les permiten tener una previsibilidad mayor, si se hace un contrato de 6, 7, 5, o 4 meses sabes que pasado ese tiempo, esté como esté el mercado, puedes decidir hacer un arrendamiento puramente turístico o hacer uno de temporada. Los que se están yendo a la larga temporada porque no ven a lo mejor este nicho en el mercado que son los arrendamientos de temporada o quieren una mayor seguridad a largo plazo tienen el problema de que una vez que inician un arrendamiento de vivienda de cinco años van a tener que mantenerlo durante esos cinco años. Si el mercado se recupera antes, esa primera ola de la recuperación se la van a perder. Vamos a tener en ese primer momento menos oferta y si la demanda sube, los ingresos serán mayores. Entonces, el perfil que yo veo no va relacionado con el volumen de viviendas que tenga la persona sino cómo se esté adaptando al mercado. Evidentemente, personas que tienen ocho, diez o quince viviendas están diversificando, que es lo más inteligente, unas cuantas para larga temporada, otras para estudiantes, otras para empresas que vienen a hacer trabajos puntuales, otras para nómadas digitales. Pero el perfil de propietario o gestor que maneja de una a cuatro o cinco viviendas, estimamos que el que mejor sepa adaptarse a la demanda, para ir sobreviviendo y teniendo algún beneficio, serán los que estarán mejor posicionados.

[VA]: Lógicamente, los precios en el arrendamiento de una vivienda por uno o dos años son menores que los que se exigen en el arrendamiento por días o por semanas al turista ocasional. La diferencia de precio es muy importante, ¿no?

[FM]: Tampoco es tanta la diferencia de precio. Nosotros eso lo analizamos mucho y es verdad que un propietario en vivienda turística estos años atrás sí ha obtenido una plusvalía respecto a una vivienda en alquiler tradicional pero cuando llegaba Hacienda te dabas cuenta de que el ingreso no era tanto. Pensad que cuando uno es propietario de una segunda vivienda que la puede poner en alquiler habitualmente es un profesional que ya paga una renta alta, cuando salta de tramo en la renta Hacienda se quedaba con una gran parte de esa plusvalía. El que ponía su vivienda en alquiler, en muchos casos, no era tanto por ese incremento si no por la seguridad que daba en comparación al alquiler tradicional, por ejemplo, en mi caso concreto, nosotros empezamos en el 2008 con una segunda vivienda porque no nos pagaban, nos encontramos a un profesional del impago de inmuebles y tuvimos suerte porque solo estuvimos ocho meses para conseguir echarlo de la vivienda, hay gente que ha estado mucho más. Entonces, muchos de los propietarios de viviendas iban al vacacional por la tranquilidad de que todas y cada una de las estancias estaban cobradas antes de entrar y todo el mundo abandona después la vivienda. Realmente, sí que ha habido años muy buenos, pero estos últimos años habría que mirar más en la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y en la inseguridad jurídica que este país da, más que en esa plusvalía que proporciona una vivienda vacacional. En definitiva, el boom de la vivienda turística hay que buscarlo en otros factores, no era solo por la especulación pura y dura.

 [AG]: Respecto a lo que comenta Francisco, la diferencia de ingresos brutos, es decir, lo que el mercado paga por una vivienda turística es mayor, evidentemente, a una vivienda residencial pero, además de la importante diferencia de carga fiscal que hay, la vivienda turística tiene mayores gastos porque incluye los consumos, servicios de limpieza, empresa gestora. Lo que es el beneficio neto, descontado impuestos, en muchos casos es muy similar. El principal factor que hemos observado para que personas, tanto físicas como jurídicas, quisiesen poner las inversiones que han hecho en viviendas turísticas era, sobre todo, la seguridad jurídica, por un lado, como ha comentado, pero un aspecto que considero muy importante es la liquidez, es decir, la disponibilidad del inmueble. Hay personas que tienen inmuebles como inversiones y quieren tener la disponibilidad de inmueble por si quieren venderlo en un momento dado. Al tenerlo como vivienda turística se le ofrecía la posibilidad de tener ese inmueble ofrecido para la venta en todo momento sin perder los rendimientos del arrendamiento por vivienda turística. Entonces, esa versatilidad, como he dicho antes, ha sido bajo mi punto de vista una de las grandes ventajas de la vivienda turista, al margen de que en los años 2015 al 2017 los ingresos en vivienda turística en Málaga fueron muy buenos y, posteriormente, se fueron normalizando.

[VA]: ¿Os encontráis, como dices, con un número importante de profesionales del impago de la vivienda?

[FM]: De vivienda de larga temporada sí. Hay un grupo de personas que piensan que es más cómodo no pagar, que no quito que también pueda haber personas que tienen problemas realmente de liquidez. Pero, por ejemplo, en mi caso concreto, era un señor con una nómina espectacular, un jubilado francés, y nunca le pude cobrar. Y me he encontrado después otros propietarios que, con otros perfiles distintos, también eran personas que sistemáticamente fallaban en el pago de la renta. Pero también es verdad que todos podemos tener una mala racha y podemos dejar de pagar algo.

[VA]: Principalmente, vuestro interlocutor entre las administraciones es la comunidad autónoma, aunque también tenéis relaciones con los ayuntamientos de que se trate. ¿Cómo son de fluidas o de dificultosas vuestras relaciones con estas administraciones?

[AG]: Pues la verdad, con la comunidad autónoma la normativa que tenemos en Andalucía comparada con la que hay en otras comunidades autónomas consideramos que es buena. Quizás sea la norma más clara y la más transparente que rige las viviendas vacacionales en España y posibilita el negocio. Y con los municipios pues depende del municipio, según en qué ayuntamiento somos un factor a intentar vencer o extinguir, en Málaga por ejemplo podemos decir que la relación es bastante buena, evidentemente existen desacuerdos pero la comunicación es fluida y está generando bastantes oportunidades y vías de diálogo, en Sevilla también es buena, en Cádiz no es tan buena. Ya digo, depende un poco del Ayuntamiento, pero siempre estamos obteniendo escucha de nuestros puntos de vista, por parte de las administraciones públicas, aunque sea para rebatirlos. Nos ha costado casi tres años pero hemos conseguido ser un interlocutor válido para las administraciones y, por lo menos, se sientan a hablar.

[VA]: ¿Tenéis algunas reivindicaciones permanentes, más allá de la pandemia, en cuanto a otros asuntos con la comunidad autónoma?

[Álvaro]: Respecto a fiscalidad no, porque eso depende del Estado, es la misma para todo el territorio nacional. Con la comunidad autónoma estamos intentando solicitar que se modifiquen o se interpreten de otra manera algunos aspectos del decreto que creemos que no son favorables para la libre competencia. Y dentro del municipio pues sí, en Málaga el ayuntamiento puso unos impuestos de basura específicos para las viviendas turísticas que lo tenemos impugnado judicialmente porque entendemos que se produce una doble imposición o un perjuicio agravado para las viviendas turísticas, y en otros municipios que se están intentando tasas similares las estamos impugnando en la medida que entendemos que las viviendas turísticas son un alojamiento turístico como cualquier otro y no puede tener unos tributos específicos diferentes al de otros alojamientos turísticos.

[VA]: Vosotros sois conscientes de que el sector hotelero no os mira con buenos ojos, lógicamente, porque sois competencia directa, sobre todo al principio, cuando acababais de llegar, concitabais muchas animadversiones, pero ¿se ha ido normalizando la cosa?

[FM]: De hecho, hay mucho hotelero que ha entrado directamente en el sector de la vivienda turística. Somos competencia, pero nosotros nos dedicamos a un público familiar que de otra manera no vendrían a según qué municipios. Realmente, una familia con tres o cuatro niños en un hotel moderno de ciudad lo tiene muy complicado. Yo creo que ha sido un poco el no tener bien segmentado el sector, el llamar turista a todo y hay muchos tipos de turistas y muchos tipos de segmentos, y cada uno tiene que especializarse en el suyo. Son clientes que no hubieran venido a Málaga en otras condiciones. Si se estudia, por ejemplo, el caso de Bilbao te das cuenta de que llegaron los museos pero no llegaron las grandes infraestructuras, no llegaron los hoteles. En Málaga hubiera pasado lo mismo, si no llegan a estar las viviendas turísticas, el turista hubiera estado un día o una noche en Málaga, o a lo mejor ni hubiera venido de visita, se hubiera alojado en los grandes hoteles de Torremolinos. En cambio, la vivienda turística consiguió, gracias a la posibilidad de adaptación que tiene, que fuera al revés. Gestores de otras provincias (Córdoba, Sevilla, Granada) nos preguntan “¿por qué duermen una semana en Málaga y vienen a Granada, o a Sevilla, una noche cuando la Alhambra la tenemos nosotros?”. Es lo que hemos conseguido en Málaga capital.

[AG]: Un dato importante es que si miramos el número total de plazas turísticas que hay en la ciudad de Málaga, uniendo hoteles, apartamentos, viviendas turísticas, hostales y albergues, las viviendas turísticas en Málaga capital suponen más del 62 por ciento de las plazas de alojamientos turísticos, 38 por ciento en Andalucía y 50 por ciento en la provincia de Málaga. Ese 62 por ciento quiere decir que las viviendas turísticas acogen a más de la mitad de los turistas que vienen a Málaga, esos son turistas que van a restaurantes, van a museos, cogen taxis o Cabify, van a comprar al supermercado, vienen al aeropuerto, es decir las viviendas turísticas están posibilitando que llegue a Málaga una cantidad de ingresos y se está generando una riqueza, que quizás no se haya podido cuantificar, pero esta atracción del turismo se está posibilitando porque se ha generado una oferta turística que antes era inexistente.

[VA]: ¿Pero se puede decir que el cliente tipo de una vivienda turística tiene una menor capacidad de gasto que el que va a un hotel? Porque los hoteles también tienen una amplia gama, hay hoteles de 5 estrellas gran lujo, pero también hay hoteles de 2 y 3 estrellas.

[FM]: No tiene por qué. Yo personalmente gestiono apartamentos que podrían ser de lujo y la noche en estos apartamentos, antes de la pandemia, estaba al mismo precio que una habitación en el Hotel Miramar. Es según el segmento al que uno se dirija, por ejemplo, hay habitaciones en Málaga que antes de la pandemia costaban 25 euros la noche, pero hay apartamentos que no bajaban de 200 euros la noche. A lo mejor, tenemos el concepto del apartamento turístico como que “te tienes que hacer la cama”, o “te tienes que limpiar los platos”, o de que el sector que venían eran estudiantes o mochileros, y nada de eso, se notaba que cada vez que se habría una exposición importante el turista que venía era medio alto-alto y venía buscando calidad. En Málaga, estábamos consiguiendo que también vinieran turistas dispuestos a gastar un dinero importante.

[Contertulio Francisco Hernández]: Imagino que habrá mucha gente que ya haya pasado sus inmuebles a larga temporada. ¿Pensáis que el parque de viviendas que se destinan habitualmente a arrendamiento de larga temporada va a sufrir una alteración de los precios?

[FM]: Sí ha habido ya parte de un trasvase, pero yo creo que todavía todo el mundo está expectante. También tienes que ver que en la anterior crisis se tardó más de dos años en que hubiera bajada de precios en el mercado inmobiliario de venta y alquiler. Realmente, los precios en España son muy inelásticos, dependen de muchos factores, no solo de la oferta. Y también pasa que, aunque las viviendas vacacionales parezcan muchas, hubo un estudio del Instituto Municipal de la Vivienda que establecía que en la zona centro de Málaga estaba por debajo del 2 por ciento lo que se destinaba a vivienda vacacional y la mayor parte de esta vivienda que se puso en vacacional en su anterior situación era vivienda vacía u oficina. En Málaga, ahora mismo, habrá unas 6.200 licencias concedidas, pero gran parte de estas licencias eran personas que, ante la inseguridad jurídica de que las quitaran, se sacaron la licencia de su propia casa por si alguna vez la querían destinar a vacacional. Entonces, aunque haya un trasvase, no hay tanta vivienda vacacional comparada con el parque de viviendas y estimo que no habrá tanta bajada de precio si de la vivienda vacacional depende, hay que buscar otros factores. De hecho, hay estudios econométricos muy sesudos en los que se establece que el precio de la vivienda turística, en principio, no afecta a la renta del alquiler a no ser que sea por encima del 5 por ciento de la oferta de la vivienda total, o sea que estamos hablando de unos parámetros que creo que en ninguna zona de España se cumplen.

[VA]: En zonas turísticas, estoy pensando en la Costa del Sol y en los municipios que más capacidad de atracción turística tienen, como Marbella, Estepona, Fuengirola, muchísimos apartamentos y viviendas destinadas a uso turístico se habrán quedado sin ocupación y quizás quieran ponerlas en actividad, pero bajando el precio. La solución es mala pero el plan B es cerrar la vivienda, ¿no?

[FM]: Muchas de esas viviendas son de otro sector que no lo hemos comentado, y es que Málaga, y la Costa del Sol, son un núcleo de atracción de turistas que decidían de comprar una casa, disfrutarla uno, dos o tres meses al año y el resto del año destinarla a vivienda turística. Es un factor de inversión que ese público en concreto no piensa poner su vivienda en larga temporada porque es dejar de disfrutarla. Yo le gestiono viviendas a propietarios que son de Australia y vienen al año lo máximo que les permite la legislación española y no piensan bajo ninguna circunstancia ponerla en alquiler de larga temporada. Ellos no se plantean estar cinco años, por ejemplo, sin venir a su casa.

[VA]: De países que son competidores, en cuanto al turismo se refiere, como son Marruecos, Túnez, Turquía, Egipto antes del terrorismo yihadista, ¿estos países tienen normativas sobre las viviendas turísticas? ¿Podría encontrar un apartamento o vivienda turística con una legislación parecida a la nuestra? ¿Son también estos países competitivos en cuanto a la vivienda turística?

[FM]: Airbnb está extendido por todo el planeta, a menos que tenga problemas con el gobierno, y puedes encontrar anuncios en cualquier sitio. Por ejemplo, en Marruecos, que es un sitio que conozco, al final los anuncios los ponen extranjeros que tienen una segunda vivienda o que han hecho la inversión allí, todavía el mercado local no está muy desarrollado.

[Otro contertulio]: ¿El sector va a salir reforzado después de esta pandemia, en el sentido de que el turista preferirá un piso o ese tipo de alojamiento que le dé unas garantías mayores que convivir con más gente?

[FM]: Se supone que en caso de pandemia y de distanciamiento una vivienda lo tiene mucho más sencillo, en principio, que un hotel, pero es que realmente como dije anteriormente son públicos distintos. Aún así, como esto es tan cambiante…, por ejemplo, una cosa que a mí me preocupa mucho es cómo van a ser los aviones. Más del 85 por ciento de nuestros huéspedes eran no residentes en España, ¿el año que viene se van a parecer los aviones a febrero del 2020 o a febrero de 1980? A lo mejor ahí es donde hay que buscar. Pensad que el turismo que venía a España estaba en torno a los 85-86 millones de turistas que tuvimos el año pasado, ese turismo tiene que venir en avión, tiene que sentirse seguro, es muy complicado. No sabría decirte cómo salimos de esta pero que va a ser algo totalmente nuevo, seguro.

[Contertulio]: ¿Estáis estimando qué tanto por ciento de esas viviendas que se pueden quedar por el camino podrían salir al mercado de compra/venta? He estado reunido con gente de banca y gente que ha invertido en viviendas turísticas y ahora mismo las hipotecas las tienen encima, y estamos hablando de ingresos cero. ¿Estáis viendo algún tipo de movimiento de compra/venta en este tipo de propietarios?

[FM]: En lo excepcional de esta situación ocurre otra cosa también excepcional, y es que los bancos ahora mismo tienen dopados a todos los sectores con unas inyecciones de liquidez que son extraordinarias y nunca vistas en el sector privado, a nadie le están cobrando la hipoteca si no pueden pagarla, nadie quiere entrar en quebranto, nadie quiere entrar en impago. Pero a su vez pasa una cosa que en la anterior crisis la vimos, los bancos tardaron cuatro años en poner otra vez esas viviendas a la venta porque la contabilidad interna de los bancos es muy complicada, un impago les supone a ellos que tienen que dotar el cien por cien. Son una serie de restricciones que tiene la banca que tampoco hace que baje el precio de la vivienda sino que se acaben vendiendo finalmente en otros mercados paralelos, ni tan siquiera en los mercados de subasta. Entonces, ahora mismo no estamos viendo que haya una presión a la venta o que se pongan muchas viviendas a la venta. Quienes necesitan pagar una hipoteca o vivían de esos ingresos que daba el vacacional sí se están desplazando al alquiler a larga temporada pero es que, además, está pasando otra cosa y es que no está habiendo movimiento. Antes, un anuncio se quitaba en dos o tres días y ahora un anuncio de alquiler puede estar dos o tres meses. Hay mucho anuncio vivo en Idealista y en Fotocasa que no se están alquilando. Solo se están alquilando los chollos, si tú pones una vivienda en la Malagueta por 700 euros te digo que el anuncio dura 45 minutos publicado, pero en otras zonas no.

[AG]: Es verdad que no se están produciendo ventas en masa pero sí estoy viendo muchos coqueteos con la venta. Me explico, personas que tenían la vivienda turística ahora están buscando arrendamiento de temporada pero ya están pensando en poner también el anuncio, por si acaso. Evidentemente, no a un precio que tenga salida pero sí están estudiando ya esa opción. Si hay que seguir pagando hipoteca, no se tienen ingresos y da miedo el alquiler a larga temporada, no va a quedar otra salida que deshacerse de los activos y, clar,o que puede haber oportunidades muy buenas de viviendas turísticas.

[FM]: Y una cosa que está pasando es que algunos casos, que en Málaga estaban bloqueados hace mucho tiempo, por ejemplo, bloques que eran de muchos herederos y que llevaban cuatro o cinco años para venderse, de pronto nos hemos dado cuenta de que no era tan importante esos equis euros de más por cabezonería y están saliendo muchos proyectos. Se están vendiendo proyectos grandes, más que viviendas particulares. Y, curiosamente, son no residentes los que compran y sin poder desplazarse a España. Málaga se ha convertido en un foco de atracción muy interesante. Nosotros no nos damos cuenta porque lo vivimos todos los días pero Málaga y la Costa del Sol son muy agradables para vivir.

[VA]: ¿A qué lo achaca?, ¿al boom de los museos?

[FM]: Yo creo que sí. No nos dimos cuenta pero teníamos un aeropuerto en producción increíble, teníamos playa, buen tiempo, pero los turistas venían un día a Málaga como mucho a ver El Corte Inglés, Málaga no tenía nada en valor. Al final, tú tienes que contar una historia y, por ejemplo, Picasso en según qué sectores es muy reputado, el simple hecho de tener un museo Picasso atrae turistas. Nosotros empezamos en esto en septiembre del 2013 y durante dos años me dedicaba a preguntar a las personas por qué habían elegido Málaga, entonces me decían que por los vuelos, las conexiones, la tranquilidad, por el Málaga CF aquel año cuando casi llegó a la final de la Champions, son muchas cosas las que se van sumando para que pongan el dedo en el mapa y yo creo que los museos han sido gran parte del éxito de la ciudad. Los museos y también las viviendas turísticas que estaban ahí, porque desde que una ciudad es interesante para invertir y abrir un hotel hasta que se abre ese hotel estamos hablando de cuatro o cinco años. En Bilbao tardaron cuatro años en abrir los hoteles después del Guggenheim. En Málaga, la suerte es que cuando hubo el boom se pudieron alojar los turistas. Y después el boca a boca ha hecho mucho, nosotros tenemos mucho factor de repetición, casi un 20 por ciento lo vendemos por WhatsApp, personas que han estado con nosotros le han pasado el contacto a otra persona o personas que quieren repetir. Cuando alguien quiere repetir es porque el destino es atractivo, pero volvemos a lo mismo, va a depender mucho de los precios de la aviación y de la disponibilidad de aviones.

[VA]: Ahora que hablaba de hoteles, hay un fenómeno interesante de analizar y es que ya hay una conocida cadena hotelera que también ha desembarcado en los apartamentos turísticos. ¿Esto está sucediendo en otras partes de España con un cierto volumen o no es significativo este paso que dan algunos hoteles de entrar también en el mercado de vivienda y apartamentos turísticos?

[FM]: En España es donde menos se está dando. En el planeta Tierra los hoteles están comprando plantas enteras de apartamentos porque se están dando cuenta de que el turista está cambiando los hábitos, entonces hay por ahí cadenas hoteleras que directamente han entrado en participación. Airbnb está comprando cadenas hoteleras enteras. Entonces, ahí se está moviendo y definiendo el turismo de los próximos 15 o 20 años.

[AG]: El sector de la vivienda turística cada vez se está profesionalizando más, a través de empresas gestoras sobre todo, y es normal que los profesionales que llevan muchos años en esto también quieran participar de esta oferta. Quizás eso sea, en parte, lo que está provocando, como comentaba Vicente, que cada vez la animadversión por parte del sector hotelero tradicional a las viviendas turísticas sea menor porque están viendo que también hay pastel para ellos. Casi todas las grandes cadenas hoteleras, hasta las de más lujo, tienen ya plantas de apartamentos turísticos. Aun así, yo creo que es una buena señal, es decir, que haya más profesionales o más empresas profesionales operando en la vivienda turística nos hace más competitivos, eso quiere decir dar un mejor servicio, de mayor calidad y a fin de cuentas ganamos todos. Que el sector hotelero entre en la vivienda turística, bajo mi punto de vista, es una buena noticia.

 

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