Nueva ley hipotecaria. Carlos Ramírez. Abogado - El Sol Digital
Nueva ley hipotecaria. Carlos Ramírez. Abogado

Nueva ley hipotecaria. Carlos Ramírez. Abogado

Las nuevas condiciones para la concesión de hipotecas entrarán en vigor finalmente a medios del mes de junio, tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado el 16 de marzo, de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Esta norma, traspone de modo parcial en España la Directiva 2014/17/UE, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Entre otras novedades destacan la prohibición de las cláusulas suelo, es decir, de aplicar un interés mínimo en hipotecas con tipo de interés variable, el reparto de gastos entre la entidad financiera y el consumidor, una mayor exhaustividad exigida en la información precontractual que ha de proporcionar la entidad financiera al ciudadano, el protagonismo que cobra el papel del notario como encargado de confirmar del cumplimiento de las obligaciones de la entidad financiera y de proporcionar asesoría imparcial y gratuita al prestatario.

La banca deberá estudiar la solvencia del hipotecado y no se podrán incluir cláusulas suelo ni cláusulas abusivas. En el contrato se podrá recoger una dación en pago voluntaria si así lo deciden las partes. Los bancos deberán dar a los clientes 10 días para analizar la información precontractual antes de la firma y tendrán que ofrecer una ficha estandarizada para que el cliente pueda comparar las condiciones hipotecarias que le ofrece cada entidad.  Además, se obligará a los interesados a realizar una visita obligatoria al notario antes de la firma del contrato para aclarar todas las dudas. Los bancos pagarán el impuesto de actos jurídicos documentados, si se trata de la primera vivienda; las primeras copias del notario; los gastos de registro; y la gestoría.  El cliente abonará segundas copias del notario y los gastos de tasación.

Respecto al pago anticipado y demoras, el cliente podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca -llevarla a otro banco- y entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes. En relación con las ejecuciones, el baremo para desahucios y ejecuciones se amplía a 12 cuotas impagadas y el 3 por ciento del capital en la primera mitad de la vida del préstamo; y de 15 cuotas y el 7 por ciento en la segunda mitad. La ley, finalmente, establece que los consumidores con hipotecas que contengan estas cláusulas deberán decidir qué régimen les resulta más favorable y, por tanto, si se acoge a la nueva ley hipotecaria o al vigente en la firma del contrato. Por otra parte, la nueva ley declara nulos todos los productos vinculados a la hipoteca que no se ciñan a los criterios del Banco de España y siempre que quede demostrado que benefician al cliente hipotecario. Sin embargo, sí que se deja la puerta abierta a los seguros de crédito, los seguros de daño o a otros productos que sirvan de soporte o garantía para el crédito.

La tasación permanece en manos del cliente le permitirá negociar con distintos bancos. Una vez el consumidor haya decidido cuál es la entidad financiera y el crédito más adecuado a sus intereses deberá comunicar al banco el nombre del notario que haya elegido para que le remitan, por medios telemáticos, toda la documentación relacionada con el préstamo. Es entonces cuando el notario deberá explicar al consumidor los aspectos más relevantes del préstamo y contestar a todas sus preguntas, de forma que éste pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato y, por tanto, de sus derechos y obligaciones. Por su parte el comprador seguirá pagando los gastos de tasación y las segundas copias del notario, en el caso de que las solicite. Además, la comisión de apertura solo se puede cobrar una vez.

Los cambios se han centrado en:

1.- Gastos. Los bancos asumirán todos los gastos de formalización de las hipotecas menos el correspondiente a la tasación de la finca.

2.- Cajas rurales. La nueva ley las equipara al resto de entidades de crédito.

3.- Asesoramiento notarial. El cliente deberá tener acceso al borrador de hipoteca, al menos diez días antes a la elevación a público. Éste debe recibir asesoramiento gratuito del notario interviniente, que debe resolver todas las dudas en los días previos a la firma, comprobar que no hay cláusulas abusivas por parte de la entidad y ratificar que el titular entiende lo que está contratando. Seguidamente. redactará un acta notarial que será gratuita, en la que dejará constancia de los hechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las preguntas que éste le haya planteado con sus respectivas respuestas.

4.- Abaratamiento en las comisiones. Se abarata la conversión de hipotecas de tipo variable a tipo fijo. Para hipotecas variables, la cancelación de deuda conllevará una comisión del 0,25 por ciento sobre lo amortizado a partir del tercer año o del 0,15 por ciento a partir del quinto año. Actualmente, estas comisiones son del 0,5 por ciento durante los primeros 5 años y del 0,25 por ciento a partir del sexto. Para hipotecas de tipo fijo, se establece un máximo del 2 por ciento sobre lo amortizado durante los primeros diez años del préstamo. Dicho máximo será del 1,5 por ciento si la amortización tiene lugar a partir del décimo año.

5.- Desahucio. En la actualidad, el umbral de impago se sitúa en tres cuotas morosas. Sin embargo, el Tribunal de Justicia de la UE ya determinó que la cantidad sin pagar debía ser más importante para que se pudiese empezar el vencimiento anticipado del préstamo. Para que una entidad pueda ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3 por ciento del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7 por ciento del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. El número de cuotas impagadas necesarias para llegar a acumular el 3 por ciento de la primera mitad o el 7 por ciento de la segunda dependerá tanto del tipo de interés, el plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado.

6.- Subrogaciones. Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.

7.- Productos bancarios accesorios. Se prohíbe al banco ligar la concesión de préstamos con la contratación de uno o varios productos accesorios (seguros, tarjetas).

8.- Exenciones. Las viviendas eficientes energéticamente y/o que usan energías renovables se podrán acoger a la denominada hipoteca “verde”. Este tipo de hipotecas estarán exentas del pago del impuesto.

9.- Cláusulas suelo. Están prohibidas.

10.-Amortización anticipada. Se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2 por ciento del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5 por ciento si se decide llevar a cabo posteriormente. A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5 por ciento del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25 por ciento si se produce después, hasta el 0,25 por ciento durante los tres primeros años (o, alternativamente, al 0,15 por ciento durante los cinco primeros años, en función de lo que acuerden las partes) y al 0 por ciento después.

11.- Solvencia. El banco está obligado a estudiar la capacidad económica del cliente, teniendo en cuenta, entre otros aspectos, los ingresos presentes y futuros, su empleo, sus ahorros, gastos fijos, etc.

12.- Novación y subrogación. Las comisiones también varían al cambiar un préstamo de tipo variable a otro a tipo fijo. Si lo hace entre productos de la misma entidad (novación), se podrán aplicar una comisión de hasta un 0,15 por ciento como máximo durante los tres primeros años de vida de la hipoteca, pero a partir de ese momento no supone gasto alguno. Además, el cliente podrá subrogar sin costes y llevar libremente su hipoteca a otro banco ya que entre las entidades se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro para evitar el robo de clientes.

13.- Interés de demora. En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

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