Qué gastos son deducibles en las viviendas turísticas cuando tributan por rendimientos de capital inmobiliario. Álvaro Graciani. Abogado - El Sol Digital
Qué gastos son deducibles en las viviendas turísticas cuando tributan por rendimientos de capital inmobiliario. Álvaro Graciani. Abogado

Qué gastos son deducibles en las viviendas turísticas cuando tributan por rendimientos de capital inmobiliario. Álvaro Graciani. Abogado

A la hora de tributar por sus viviendas turísticas los titulares de las mismas necesitan determinar sus ingresos netos, es decir, han de sustraer determinados gastos a los ingresos para calcular la base de tributación. Si bien determinar los ingresos es una tarea bastante sencilla, no lo es tanto examinar qué gastos pueden ser deducidos y en qué medida.

El art. 23.1 de la Ley del IRPF nos dice que para la determinación del rendimiento neto, se deducirán […] todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, y el art. 31 del Reglamento de esa ley establece que tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención. Por lo que, en una primera aproximación, los gastos que podrán deducirse son aquellos que sean “necesarios”. La pregunta es qué gastos son necesarios.

Siguiendo lo enumerado en las normas anteriores consistirían, principalmente, en:

  1. Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación. En este punto incluiremos los intereses que devengue la hipoteca más los gastos de la misma (comisiones de cuentas bancarias, gastos de notaría o gastos de cancelación) o los intereses de algún préstamo solicitado para reformar la vivienda. Por ejemplo:
  2. Gastos de reparación y conservación: Gastos para mantener la vivienda en su uso normal. Es importante diferenciarlos de los gastos de mejora, es decir, aquellos que incrementen el valor del inmueble, ya que estos últimos son deducibles vía amortización.
  3. Tributos, tasas y recargos, excepto sanciones. En este apartado incluiremos gastos como el IBI, la tasa de basura o la tasa turística si existiera.
  4. Las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de servicios personales. Pensemos aquí en los gastos de la comunidad de propietarios.
  5. Los ocasionados por la formalización del contrato y los de defensa de carácter jurídico. En el caso de que se tenga alguna disputa con un huésped o con la comunidad de propietarios, los gastos derivados del proceso judicial también serán deducibles. Al igual que los gastos como consecuencia de asesoramiento jurídico relacionado con las viviendas turísticas.
  6. El importe de las primas de contratos de seguro. Aquí incluiremos lo seguros vinculados a la vivienda y la actividad turística, como el seguro de la vivienda o el de responsabilidad civil.
  7. Las cantidades destinadas a servicios o suministros. Gastos como luz, el gas, el agua, internet, línea telefónica para contactar con huéspedes, comisiones de anunciantes, lavandería, etc.
  8. Las cantidades destinadas a la amortización. Se imputarán como gastos tanto las amortizaciones del mobiliario cedido conjuntamente con la vivienda (generalmente un 10 por ciento como máximo al año, salvo equipos informáticos que podrán ir al 26 por ciento) como la amortización del inmueble (3 por ciento anual). Para esta última, tendremos que escindir del valor a amortizar el valor del suelo.

Es una práctica habitual dejar a los huéspedes algunos productos a modo de obsequio, tales como cápsulas de café, sobre de té y similares.  A mi entender, dado que generalmente no llegan a tener la entidad suficiente para ser considerado un servicio de comidas (en cuyo caso cambiaría la tributación, ya que estaríamos ante una actividad económica), esos gastos nos serán deducibles por suponer una liberalidad por parte del titular de la vivienda turística.

La Agencia Tributaria viene manteniendo el criterio de que aquellos gastos que se originen de manera continua en la vivienda, esté alquilada o no, deberán prorratearse en relación a los días ocupados para ser deducidos, por ejemplo, las amortizaciones, los gastos de comunidad, el seguro, el IBI, los intereses, etc. No obstante, este criterio no es por todos compartido, ya que los días no ocupados no son días en que el inmueble esté a disposición del propietario, sino que están a disposición del mercado, es decir están en oferta. La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 1191/2015 de 19 de noviembre establece lo siguiente: Como ya se ha pronunciado esta Sala y Sección en otras ocasiones, el precepto, sustancialmente igual al de las leyes del IRPF precedentes, configura como deducibles los gastos de acuerdo con un criterio tendencial y no estrictamente temporal, de forma que tendrán tal naturaleza cuando estén dirigidos a la obtención de ingresos, lo cual habrá que determinar atendiendo a las circunstancias de cada caso. Aún cuando los gastos sean anuales, si de las circunstancias concurrentes resulta que el inmueble está destinado al arriendo sustancialmente, de forma que las interrupciones de la efectividad de tal destino obedezcan a las vicisitudes propias de estos contratos, es decir al tiempo en que naturalmente se concatenan los arriendos, sin que exista una voluntad del arrendador de destino distinto, incluida la desocupación, los gastos y amortizaciones han de considerarse deducibles. Por lo que, a mi juicio, puede ser defendible la imputación plena de los gastos que se ocasionen sin necesidad de prorrateo.

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