Álvaro Graciani González. Socio director Graciani Asesores

Vicente Almenara.- Álvaro Graciani dice que ya no es tan joven, pero lo cierto es que rezuma ganas e ilusión en lo profesional. Lo suyo son las viviendas turísticas que ya forman parte del paisaje urbano de España y de otros muchos países y que viene del otro lado del Atlántico. En esta entrevista normaliza la presunta conflictividad del sector y analiza su futuro.

¿Cuál es su vínculo académico con la realidad de las viviendas turísticas?

Estudié Turismo en la Escuela de Turismo de la Costa del Sol y Administración de Empresas en la Universidad de Málaga (UMA). Luego, me trasladé a Madrid donde estuve un periodo trabajando en la Confederación de Cajas de Ahorros. Luego volví a Málaga porque mis padres tenían una empresa que se dedicada al alquiler de viviendas vacacionales, como se llamaban por aquel entonces. En la empresa familiar, me hice cargo de la contabilidad y de todos los aspectos tributarios. Y a raíz de esa experiencia, elegí el camino de la asesoría fiscal.

No obstante, la pata jurídica flojeaba un poco y decidí estudiar Derecho. Y esto cristalizó en la creación de un despacho integral.

En su caso, ¿hay alguna contradicción entre la vocación y la práctica?

La parte con la que más disfruto es la asesoría jurídica. También tengo clientes que requieren asesoría para proyectos de inversión. De todos modos, siempre ligados al ámbito inmobiliario.

¿Por qué el fenómeno de las viviendas turísticas ha detonado en España como si se tratara de una bomba nuclear?

Las viviendas turísticas han existido desde hace mucho tiempo. De hecho, había una regulación que data de 1982. En aquel momento, se denominaban viviendas turísticas vacacionales. Existían en toda la Costa del Sol y se ubicaban en los municipios costeros. Con la irrupción de empresas de economía colaborativa, caso de AirBnB, este fenómeno circunscrito a zonas vacacionales y de costa, ha irrumpido en las ciudades. De hecho, empezó a generarse una oferta porque había demanda. Y es que, los destinos urbanos se han puesto de moda. Por todo ello, se ha producido esta eclosión. En estos lugares, la planta hotelera no ha sido capaz de absorber este creciente empuje.

¿Ha sido una cuestión de precio? Debo recordar que los hoteles tienen habitaciones vacías…

La democratización de los viajes en avión ha permitido que gente de clase media y clase media baja pueda viajar a donde quiera. Y las viviendas turísticas han posibilitado que esos viajeros puedan alojarse en las ciudades.

¿Hay una diferenciación de categorías en las viviendas turísticas?

Naturalmente. Hay viviendas que apuntan más al lujo, aunque están más pensadas para ese público que desea ir de vacaciones sin tener que hacer un gran desembolso.

Hace treinta años conocimos en la Costa del Sol el time-sharing o viviendas de tiempo compartido. ¿ha cubierto su hueco esta nueva fórmula?, ¿ha desaparecido?

Aunque los alojamientos compartidos cuentan con una regulación, relativamente moderna -de 2012- no llegaron a tener un impacto demasiado elevado. Principalmente, porque están dirigidos a gente con cierto poder adquisitivo. De hecho, tributan igual que un hotel. Por otro lado, solo prosperaron en destinos de costa. Y, a nivel de precio, era más rentable elegir un apartamento turístico o una vivienda turística. El perfil medio eran clientes que repetían y reservaban las mismas semanas cada año.

Hay una parte de la opinión pública que rechaza este negocio por las molestias que ocasionan a los vecinos y propietarios donde se comparte edificio. ¿Es un problema de convivencia o habría que articularlo de otra forma?

El grueso de las críticas se asienta sobre dos pilares. Uno, el de la convivencia como ha mencionado y, otro, el supuesto encarecimiento de los precios de las viviendas y expulsión del residente.

En cuanto al encarecimiento de precios, es un mantra que se repite pero que no tiene fundamento empírico. Se han hecho diversos estudios y dependiendo de quien realice el análisis demuestra una incidencia mayor o menor. Sin embargo, nunca llega a ser significativa.

Respecto a las molestias a los vecinos, es cierto que se están produciendo incidencias por parte de gestores o propietarios poco juiciosos. La Ley actual de Propiedad Horizontal otorga a los residentes herramientas para lograr que esa actividad cese. Dicho esto, usted sabe que los procedimientos judiciales son lentos y hay que aportar pruebas, etc. Abogo por un mecanismo que fuera más ágil a la hora de ejecutarlo y que pudiera atajar cualquier problema de golpe.

El problema real, bajo mi punto de vista, no son las viviendas turísticas, propiamente dichas, sino aquellos gestores o propietarios que no son responsables.

¿Cree necesaria una mayor regulación administrativa, pienso en la comunidad autónoma, o hay que dejar libertad a los operadores privados?

Hoy día, están reguladas administrativamente como alojamientos turísticos. Además, las ordenanzas de ruido que rijan en cada municipio o ciudad les afecta por igual. Asimismo, a través del derecho privado, con la Ley de Propiedad Horizontal, se puede llegar a la vía judicial.

No es que esté regulado -que lo está – sino que no se utilizan esos mecanismos. Por ejemplo, si un propietario permite que sus clientes hagan ruido en la vivienda turística y no hace nada para remediarlo, opino que se le debería retirar el permiso para operar con ese inmueble.

¿Qué asociaciones o patronales existen actualmente?

A nivel andaluz, funcionan la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), que es la más fuerte, y también Apartsur. En cuanto a Málaga hay otra denominada  Atumarcos. Y a escala nacional está Fevitur.

¿Quién pega el primer disparo?, ¿quiénes son los pioneros en este negocio?

Viene de Estados Unidos, principalmente, de las plataformas y más concretamente de AirBnB. Dos chicos idearon la posibilidad de ofrecer en alquiler las habitaciones de su casa. Air Bed viene de colchón hinchable y Breakfast por el desayuno. Esto derivó en una empresa que comenzó a tener repercusión mundial. Muchos propietarios vivían solos y les sobraban habitaciones o tenían una segunda residencia que no utilizaban. Pronto surgió como una manera de conseguir dinero extra.

¿Guarda relación el beneficio con la inusitada expansión del negocio?

Si analizamos los beneficios después de impuestos que obtiene un propietario que posee una vivienda turística frente al que tiene un alquiler residencial, y si partimos de que el trabajo de gestión lo hace una tercera persona, no hay tanta diferencia. Y como muestra un botón: para que una vivienda turística genere una mayor rentabilidad el mercado debe pagar un precio tres veces superior. En realidad, la primera tiene más gastos que el alquiler residencial.

¿Qué porcentaje se lleva el gestor y la plataforma comercializadora?

Existen dos comisiones. La primera sería la que obtiene la plataforma y puede rondar entre un 19-20 por ciento. Y las empresas gestoras cobran un 30-35 por ciento. Por concluir, de lo que paga el turista, el propietario percibe el 50 por ciento.

¿Y qué le parecen esos ratios que se reparten entre gestoras, plataformas y propietarios?

En cierto modo es entendible porque si las gestoras bajaran estas comisiones los números no le saldrían. Ellas soportan el personal de limpieza, lavandería, la atención al cliente.

¿Hay alguna clase de seguros para garantizar la integridad de la vivienda o su contenido?

En un principio, tenían el seguro estándar del hogar. Las aseguradoras ofrecen ya pólizas específicas para esta nueva modalidad de alquiler. Y los precios son bastante razonables. Si el seguro medio de un hogar convencional ronda los 200 euros al año pues súmele unos 50 euros más para que incluya responsabilidad civil y otros daños.

A medio plazo, ¿qué futuro le augura a este sector?

Creo que la tendencia es hacia una mayor profesionalización. Y la parte del sector hotelero ajena a este fenómeno acabará entrando en la vivienda turística.

Los hoteleros mantienen una posición dura con vosotros, ¿no es cierto?

Sin duda, faltaría más. Somos competencia. De todos modos, recuerde que una oferta no existiría sino la sustentara la demanda. Habrá una reacción en el sector hotelero con fórmulas que compitan con este nicho.  Esa evolución va a ir a la par que la transformación del turismo en España.

La cadena Room Mate también ha desembarcado en las viviendas turísticas, ¿percibe competencia con los particulares?

Es una tendencia natural que el sector hotelero entre en la vivienda turística. Lo que cambiará será el modelo de gestión. Muchos están entrando en arrendar viviendas. En Andalucía esa opción tiene un problema y es que la normativa limita el número de inmuebles que puede arrendar un mismo propietario en el radio de un kilómetro.

¿Qué particularidad tiene vuestro despacho Graciani Asesores?

Estamos especializados en viviendas turísticas.

¿Cuál es el perfil del cliente vinculado a este negocio?

La inmensa mayoría son empresas gestoras de viviendas turísticas. Vienen a nosotros motivadas fundamentalmente por inquietudes jurídicas. Necesitan saber qué tipo de contrato suscribir con los propietarios, cuántos impuestos se paga, cuántos ingresos genera la vivienda, los gastos que ocasionará.

¿Ves su futuro profesional en el segmento de las viviendas turísticas?

Sí, aunque también en todo lo relacionado con el derecho tributario. Me ha gustado siempre. Y es imposible aburrirse porque cada día cambia.