Desayunos de El Sol Digital

Intervienen Jaime Rodríguez (director general de Construcción de Sando), Jesús Rojo (director de Zona Sur de Sando), Alexandre Pessegueiro (Sonae Sierra), María Jesús Olmo (directora de Proyectos de Hill International), Juan Carlos Robles (decano del Colegio de Economistas) y José García Pulido (CEO de EDP).

Vicente Almenara.- El Sol Digital ha reunido a seis ejecutivos de empresas vinculados a los principales proyectos que tienen lugar en Andalucía en los sectores de centros comerciales, hoteleros y residencial para conocer cuál es el momento que se vive y sus perspectivas de futuro. Todos coinciden en el buen momento, las dificultades de las Administraciones Públicas y la importancia de las infraestructuras… pero el futuro siempre será una incógnita. El Colegio de Economistas, en pleno centro de Málaga, nos cedió su biblioteca para analizar este presente.

Vicente Almenara (El Sol Digital).- Bienvenidos a este debate de El Sol Digital sobre ‘Proyectos de obras singulares en Andalucía’. Quiero pedirles, en esta primera ronda de intervenciones, que presenten sus empresas y comenten en qué momento está nuestra Comunidad Autónoma en cuanto al desarrollo de estas obras singulares, tanto en el aspecto industrial, comercial, hotelero, residencial…

Alexandre Pessegueiro (director de Activos de Sonae Sierra).- Lo siento por mi acento pues soy portugués y estoy intentando hablar español, pero aún con algún error. Trabajo en Sonae, una empresa de promoción que desarrolla y gestiona centros comerciales. Aquí en Málaga trabajamos en Plaza Mayor desde hace veinte años, abrimos la primera fase en 2001. Una segunda fase en octubre de 2008 y ahora estamos con una expansión y la reforma integral del Centro Comercial.

Jaime Rodríguez (director general de Construcción de Sando).- Esta es una empresa de origen malagueño y ya con ámbito nacional e internacional. Ahora mismo tenemos varias áreas de negocios, la principal sigue siendo la construcción, hay áreas de servicios, inmobiliaria, residuos urbanos… En construcción, contamos con una importante trayectoria y una alta implantación en la zona sin perder nuestro origen. El fundador, que es el presidente de la compañía, es malagueño. Colaboramos con entidades promotoras de edificaciones comerciales, singulares y todo tipo de edificios. Citaré las obras de la terminal del aeropuerto de Málaga, ahora estamos terminando las nuevas instalaciones de Mayoral en una antigua fábrica textil. Con Sonae estamos colaborando en el desarrollo de Plaza Mayor.

María Jesús Olmo (directora de Proyectos de Hill International).- Somos una empresa internacional con más de veinte años en España. Nos dedicamos a la gestión de proyectos, principalmente en el área inmobiliaria y de construcción. Trabajamos en la Costa del Sol desarrollando proyectos singulares, asociados al tema de retail y con fondos de inversión acometemos también muchas viviendas. Gestionamos los proyectos desde la fase inicial, los clientes nos contratan para todo el desarrollo de sus proyectos, desde la contratación del equipo técnico de diseño, todo lo que es la construcción y el desarrollo del proyecto y la parte de implantación hasta la entrega final.

Juan Carlos Robles (decano del Colegio de Economistas).-  Mi misión aquí es, además de recibiros, aprender de vosotros, que sois los expertos, pero también podemos aportar los estudios que hacemos en el Colegio.

Jesús Rojo (director de Sando zona Sur, Andalucía, Extremadura y Canarias).- La presentación la ha hecho ya mi compañero Jaime Rodríguez.

José García Pulido (CEO de EDP).- Nuestra empresa es de servicios profesionales de urbanismo, arquitectura, ingeniería, dirección de obras y coordinación de proyectos, muy especializados en grandes proyectos. Participamos en Plaza Mayor en sus distintas fases y estamos colaborando con todas las personas que están en esta mesa. Llevamos adelante el Resort W de Marbella, en Las Dunas. Nuestro ámbito de actuación es, fundamentalmente, Andalucía, aunque estamos haciendo cosas en otros sitios  en distintos campos de actividad y también hemos tenido la oportunidad de hacer proyectos internacionales en África. Nos centramos en temas de centros comerciales y hoteleros, aunque hacemos urbanismo y arquitectura con algunos proyectos de viviendas. Este es un ámbito en el que es difícil diferenciarse y ya sabemos todos a lo que eso lleva

En cuanto a la pregunta inicial, lo primero que hay que decir a eso es que Andalucía es muy grande, muy diversa en todos los ámbitos. Yo haría una distinción importante entre lo que podríamos llamar zonas turísticas y el resto de Andalucía. En obras públicas, estos señores lo sabrán mejor que yo, pero quitando cuestiones relativas a cambios legislativos hay poco impulso, al menos que yo sepa. En primera residencia, hay movimiento en casi todas las capitales de provincia, cuestiones que se están moviendo, pero entiendo que donde más inversión hay y en proyectos singulares es, sobre todo, en las zonas turísticas. La Costa del Sol es el punto más importante, pero también hay otras zonas. Como mis clientes tradicionales han desaparecido, ya no tengo promotores al uso, como los que teníamos por aquí hace solo quince años. Y ahora todo los que son pues son fondos. Al principio, eran los bancos, después vinieron los que le compraron a los bancos los residuos de la crisis, ahora han venido otros que han salido a Bolsa, tienen intereses diferentes, pero el momento es muy bueno en general. Y se están produciendo muchas inversiones y muchos proyectos. A mí lo que me cuesta trabajo es aventurar cuál va a ser la evolución de esto. En el momento en que cambien esos financiadores, que seguro que van a cambiar, esto tendrá que diversificarse pero no sabemos con exactitud qué sucederá. El momento, repito, es muy bueno.

Jaime Rodríguez.- Coincido con lo que dice José. En cuanto al tipo de clientes es cierto que han cambiado mucho. Leía en prensa que tal empresa ha vendido un paquete accionarial enorme…

Alexandre Pessegueiro.- Esa es siempre la estrategia, un capital compra activos y monta una plataforma y vende saliendo a Bolsa, va vendiendo participaciones y tiene un producto más institucional, no tanto de riesgo, era inicialmente un conjunto de suelo con varios asuntos de urbanismo, unos más consolidados que otros, va desarrollando ese suelo, forma una plataforma gigante y buscan inversores…

Jaime Rodríguez.- Al final, pasa lo que decía José, dejan de ser el promotor clásico, ya tienen otro tipo de estrategia y, probablemente -eso ya sabéis mejor vosotros-, el grado de profesionalización de los centros comerciales será otro. En cuanto a la pregunta, que creo es interesante, en el futuro ¿qué va a pasar con esto? La verdad es que ahora hay un boom de centros comerciales y residenciales, pero el futuro nadie lo sabe, ¿cuánto va a durar este boom tanto para la promoción como para los constructores y empresas que dan servicios?, es una incógnita.

María Jesús Olmo.- Nosotros llevamos mucho tiempo trabajando en las etapas previas a la situación actual, en el momento en que los inversores comenzaron a estudiar el mercado en España, en concreto aquí, en la Costa del Sol; es cierto que está la situación actual, ya está en fase de desarrollo, los suelos se han comprado, los edificios para rehabilitar y el volumen de negocios es considerablemente superior al de los últimos diez años. Es un muy buen momento, no solamente en el residencial, que quizás no esté tan vinculado a este debate. Nosotros trabajamos con Neinor y con otras promotoras con fondos de inversión detrás a escala nacional y con un volumen de viviendas importantes, pero en concreto aquí en la Costa del Sol, principalmente, los proyectos activos al día de hoy, singulares, son los que tenemos con Sonae en el Centro Comercial de Plaza Mayor, que es muy especial. Ha salido hace poco en prensa y podemos comunicar que tenemos otro cliente, Ikos Resorts, una cadena hotelera de gran lujo griega que ha invertido por primera vez aquí en España para hacer un desarrollo de volumen del negocio hotelero. Su primera apuesta es en Estepona, son 150 millones de euros de inversión, en un desarrollo de reforma, tras haber comprado el hotel Princess Resort de Estepona y una parcela colindante. Va a desarrollar todo el proyecto de aquí a 2020 para una primera fase y una segunda para 2021, son 400 llaves de habitación y 50.000 metros cuadrados de zonas comunes y playa. Es un concepto muy novedoso porque es un todo incluido gran lujo. Es una apuesta segura de inversión en la zona de Andalucía. Y otros clientes que tenemos con el modelo de fondos de inversión, por matizar el tema de los fondos, son el vehículo financiero que sustituye a la época en la trabajábamos con las entidades financieras. Pero, realmente, el cliente finalista con el que nosotros trabajamos, al final, es el promotor o el gestor inmobiliario asociado a ese fondo. En concreto, en Andalucía trabajamos con Urbania, que es una promotora que trabaja aquí y a nivel nacional y con proyectos en Brasil. Tiene detrás un fondo de inversión internacional y está desarrollando en la zona de Marbella. El Higuerón es un concepto de viviendas de lujo con villas en Santa Clara  y todo el proyecto de El Higuerón son 400 viviendas con 70.000 metros cuadrados de  zonas comunes. Ha cambiado la especialización del sector, ha cambiado el cliente y ha cambiado el servicio, ahora piden servicios muy especializados; los productos que se venden son  muy singulares, no solamente por la propia entidad del producto, sino porque los proyectos se estudian mucho más, el cliente es mucho más exigente y cada uno de los que trabajamos aquí gestionamos proyectos y trabajamos con los clientes en las etapas principales y lo que sí es cierto es que se apuesta en concreto por la Costa del Sol y Andalucía. Compartiendo la opinión con José, tenemos proyectos en Andalucía, en la parte interior, pero no de tanta relevancia como en la Costa del Sol. El cliente busca un producto que tenemos aquí, el sol y la calidad del servicio, la gastronomía, la forma de vida… y eso vende mucho.

Juan Carlos Robles.- Se nota mucho el sector inmobiliario. Al ver las cifras de paro, las separamos por sectores, el paro del segundo trimestre del año pasado, por primera vez en el sector inmobiliario, es menor a la media del paro en la provincia de Málaga, es decir que el sector está creciendo, el número de viviendas visadas así nos lo dice, según el Colegio de Arquitectos. Lo que vemos es que donde más desarrollo hay es en el sector de la construcción, no tenemos datos en cuánto a cuáles son edificaciones comerciales o de ocio o residenciales, que son las que más hay. Tengo dudas acerca de si la demanda va a poder soportar una oferta tan potente. Las viviendas turísticas sí siguen creciendo y su ocupación es casi del cien por cien. Hay un nuevo boom inmobiliario, veremos si se produce otra burbuja. Esa burbuja necesita del sector financiero pero ahora está más controlado. No prosperará si no está asistida por el sector financiero.  Parece que los fondos están sustituyendo el anterior modelo financiero.

María Jesús Olmo.- El fondo de inversión trabaja con negocios asegurados para iniciar un proyecto. Van a  tener una venta mínima asegurada. Eso limita una nueva burbuja. Antes, eso no se daba, se promovía y luego se vendería o no.

Juan Carlos Robles.- Me da más confianza que lo lleven los Fondos.

José García.- Al final, todo depende de la disponibilidad de fondos ajenos. El costo x de los Bancos es x partido por seis. Si los bancos inundan el mercado de dinero barato…, ya hay fondos que me dicen nosotros financiamos al 70 por ciento con deuda ajena, al apalancarse logran cubrir muchos más proyectos. Esto va a ser más corto, pero no tan bueno como en el pasado.

Juan Carlos Robles.- El fondo de inversión opera como la banca anglosajona que echábamos de menos aquí en España. No te presta el dinero para que tú le des el capital más el tipo, ellos entran como socios y reciben un beneficio del negocio. Aquí tenemos la banca del siglo XIX, la del manguito. Avanza, pero…

Alexandre Pessegueiro.- Hay que hablar de cómo llegamos hasta aquí. Esto es lo que pasa en la economía europea, hay liquidez, una pirámide demográfica, más gente mayor que joven, hay que gestionar mucho dinero de las jubilaciones… la mayor parte de los grupos de grandes proyectos inmobiliarios en España son fondos de pensiones de países ricos (holandeses, ingleses, americanos), que quieren una rentabilidad al final del mes o del año para pagar a sus jubilados. En estos últimos años el sector se ha profesionalizado mucho. Los bancos saben más del negocio. Se ha aprendido con la crisis de hace diez años.

Vicente Almenara.- ¿Tenéis cifras  de qué inversiones pueden producirse en los próximos años?

Alexandre Pessegeiro.- Gestionamos varios centros comerciales en España. En Plaza Mayor nuestro objetivo es invertir muchos millones de euros. Tenemos un proyecto de un outlet de diseño único en el sur de España, distinto a lo habitual en Europa, con sus tiendas y una parte de ocio. Antes había 20 salas de cine, hoy no hay tanta producción, hay para 14, más un área gourmet, poniendo locales que ya hay en Málaga. Y adaptando a los tiempos esos centros comerciales con más de 17 años.

Vicente Almenara.-  ¿Qué proyectos hay?

Jaime Rodríguez.- Ahora mismo se está licitando el proyecto de ocio INTU en Torremolinos. Es la mayor inversión, hay otra en Sevilla, junto al V Centenario.  Y la de Bogaris en Almería, junto a Torre Cárdenas, son los más grandes de Andalucía.

María Jesús Olmo.- Llevamos el management de Sonae, en Plaza Mayor, unos 200 millones en la zona,  el contrato con Ikos son 150 millones en Estepona. Con Urbania a nivel residencial 70 millones en El Higuerón y unos 25 millones en Santa Clara, son unos 100 en la zona de Marbella. También estamos desarrollando en toda Andalucía inversiones importantes y de aquí a cuatro años con unas 4.000 viviendas por año. En total unos 600 millones en proyectos singulares. Hay otros en estudio.

José García.- Coincidimos todos en un proyecto que es Plaza Mayor, unos 200 millones. Tenemos cuatro proyectos, hotelero, comercial y dos residenciales con más de 800 millones, uno es el de las torres de calle Pacífico. Es singular, por el tamaño de la inversión y lo original de la arquitectura. Málaga y la Costa adolecen de firmas grandes de arquitectos internacionales. El objetivo es traer diseños más actuales. Esos proyectos son polémicos. Salvo los centros comerciales, cuyo diseño es más bien funcional.

Alexandre Pesseguiro.- Los centros comerciales compiten no solo con otros, sino con la calle, el comercio on line. La arquitectura tiene que ser distinta también, que la gente se sienta cómoda. Hay que atraerles, porque la gente viene a pasar aquí dos horas, en vez de hacer click con el móvil para comprar.

José García.- Se usa el modelo de pueblo mediterráneo, se diferencia del mall tradicional, que está en horas bajas. En EEUU están cerrando centenares de éstos.

Alexandre Pessegueiro.- No se puede comparar EEUU con Europa. Allí las condiciones son mucho menos restrictivas que en Europa. Los centros están a las afueras de las ciudades con grandes tiendas y han sufrido con el comercio on line.

Vicente Almenara.- ¿Estáis de acuerdo que es el comercio electrónico el que está motivando que los nuevos centros comerciales sean ahora de ocio y experiencias como centros alternativos a los convencionales?

Alexandre Pessegueiro.- Hemos intentando que los nuestros sean distintos. Plaza Mayor abrió en 2002, el comercio on line no tenía aquí aún el auge de ahora. Fue un proyecto muy caro, tenía tres plantas, pero solo se usaba la primera. Ahora hay que dar ocio gratuito. En la plaza central hay un área infantil como atractivo a las familias.

María Jesús Olmo.- Pasa en otros sectores… En Soto Grande, estamos desarrollando la zona del El Valle, un complejo de resort y una segunda etapa de piscinas en la montaña con arena y un lago navegable, restauración, zonas de paseo… es el concepto de life style y con diseño internacional, con paisajistas y arquitectos de fuera. La idea es que el usuario se sienta cómodo y le apetezca estar mucho tiempo allí.

Alexandre Pessegueiro.- La sociedad está cambiando. Los jóvenes quieren vivir de otra manera. Las redes sociales influyen en todo eso.

Juan Carlos Robles.- El consumo está orientado al renting para bienes de alto consumo. La propiedad de los coches será de grandes compañías, solo los usamos el 10 por ciento de nuestro tiempo. La movilidad va a cambiar y eso incide en la vivienda. España es un país con poca movilidad hasta ahora. El modelo de edificación habrá que repensarlo.

María Jesús Olmo.- Con los clientes en residencial se diseña para su satisfacción. El promotor quiere clientes contentos. Zonas comunes, servicios, espacios al aire libre, deportivos, dar opciones a hacerlo todo muy personal.

Juan Carlos Robles.- Digamos que todo el mundo quiere tener su tatuaje…

José García.- Los que estáis más metidos en el negocio inmobiliario veréis que el concepto de vivienda en propiedad está cambiando, las nuevas generaciones no tienden a eso, la tendencia es ir más al alquiler.

Vicente Almenara.- Hay un asunto que no debemos eludir, las complicaciones que encontramos para el desarrollo de proyectos. Me refiero a las Administraciones Públicas, principalmente.

Alexandre Pessegueiro.- Puedo comentar la que ha sido nuestra última experiencia. Es un proceso muy lento. Cambios del Plan General… El Ayuntamiento de Málaga, creo, es bastante ágil en comparación con otros. Aquí hemos tenido buenos asesores. Depende del apoyo político a los proyectos.

Jaime Rodríguez.- La verdad es que en la fase urbanística no participamos. Nos hemos encontrado con plazos muy exigentes en el plan de obras, las fechas de entrega… sobre todo en los de nueva planta…, en los proyectos a reformar se complica porque están en uso mientras se hace la obra… Pero se ha avanzado en la profesionalidad de los implicados.

María Jesús Olmo.- En el tema de licencias es fundamental entrar en una etapa temprana con un anteproyecto de licencia, si conoces cada uno y sabes en qué departamento hay que tocar, el proceso es menor. Si te encuentras con modificados todo se prolonga, por eso es importante conocer los pasos en cada sitio. Hay que hacer un plan de gestión de licencias. Especializarse en cada etapa es fundamental para agilizar todo, independientemente del Ayuntamiento. Así se mantiene el control de los tiempos y los costes.

Juan Carlos Robles.- En materia de licencias creo que falta el gran paso, que es abolir la licencia municipal. Estamos haciendo estudios de las normativas para eso. Nos basamos en la normativa europea y en la ley de normalización de los procesos administrativos, que precisa la obligación de hacer cumplir la ley y comprobar que lo que yo hago es legal. Ahora se deja al arbitrio del funcionario que analiza tu proyecto. Se trata de presentar la documentación de los profesionales que han hecho su trabajo y que es garantía de que se hará bien. Después vienen los bomberos y exigen poner una puerta o si no pues dan el permiso o licencia. En Málaga es algo más ágil, existe la declaración responsable, para traspasar una mercería, pero si es un asador de pollos tardan ocho meses. Queremos que los partidos nos ayuden a normalizar esto. El arquitecto o técnico profesional de un proyecto está capacitado tanto como el municipal. Es cambiar el concepto de licencia, de autorización.

José García.- Parte de mi vida la invierto en sentarme con los técnicos municipales. No creo que el problema esté tanto en conseguir la licencia, que puede tardar un año y que es un drama. Tardará pero lo conseguiremos con la declaración responsable. El problema está en Urbanismo, que es muy amplio y dice qué hacer con la ciudad, un espacio público de todos, y la administración está legitimada para controlar ese bien común. Estoy de acuerdo en que haya un sistema urbanístico. Pero nosotros somos españoles e igual que nuestros contratos tienen cuatro páginas de propuestas y veinticinco de penalizaciones. Hemos creado una maraña administrativa en la que cada nueva legislación cambia la anterior. El plan de Nueva York lleva vigente desde el siglo XIX. El nuestro es enormemente complejo. Aquí se matan moscas a cañonazos. El ejemplo es el tema medioambiental. La revisión de la Administración sobre proyectos en el área del medio ambiente es demencial, tiene que pasar por todas las administraciones. Hay discrepancias entre los técnicos y los políticos. Temas de difícil solución. Ahora revisan la LOUA y puede que la compliquen aún más. El caso de Plaza Mayor es demencial en cuanto a la apertura de las tiendas. Pero si son de restauración, tienen lo de la calificación medioambiental y pueden pasar meses.

Vicente Almenara.- El silencio positivo transcurrido un plazo agilizaría las cosas, pero no…

Jaime Rodríguez.-  Como grupo constructor conocemos esta problemática. La coordinación entre administraciones estatales, autonómicas, municipales, sus vistos buenos… es complejo ponerlos de acuerdo. En cualquier proyecto existen los mismos problemas y mientras más administraciones mayores son los plazos. Incluso con los mismos proyectos que promueve el Estado se dan las mismas complicaciones. Si hay expropiaciones todo se complica, además.

Vicente Almenara.- No debemos dejar en el tintero las infraestructuras públicas que son necesarias para el desarrollo de los proyectos privados.

José García.- Esto pasa porque el cliente se haga cargo de la financiación de la infraestructura. Si el centro comercial, por ejemplo, necesita de una carretera, que es para el bien común. También está la proverbial voracidad de la Administración, claro. Siempre se puede negociar, pero pueden detener el proyecto.

María Jesús Olmo.– Hay proyectos a nivel nacional que están condicionados por las infraestructuras. Los emplazamientos van asociados a zonas en desarrollo que no tienen dotación. Se intenta lograr colaboración al comienzo de las negociaciones sobre el proyecto pero…

José García.- Las obras las pagan los inversores, públicos o privados, es la legislación al respecto. Estas infraestructuras cada vez son más caras y se crean conflictos, como el de Plaza Mayor con el Aeropuerto.

Jesús Rojo.- Para el desarrollo de estos proyectos en la Costa del Sol son favorables la infraestructuras que tenemos, aeropuerto, autovías, AVE, etc. que potencian los proyectos.

María Jesús Olmo.- Esas condiciones hacen favorable que vengan las inversiones. Es un entorno potencialmente atractivo.

Vicente Almenara.- ¿Qué papel tienen los socios locales?, ¿ayudan al desarrollo de esos proyectos?  El local dinamiza, conoce el territorio…

María Jesús Olmo.- En la Costa del Sol los inversores se interesan por la climatología y la gastronomía. El promotor local gestiona el proyecto, conoce bien todo, gestiona la inversión en plazo y costes, forman parte de la sociedad.

Jaime Rodríguez.- El socio local es fundamental. El éxito es conseguir alcanzar microobjetivos. El local como asesor ayuda en cumplir con los tiempos. El local asegura muchos pasos de la gestión.

Alexandre Pessegueiro.- Llevamos decenas de millones invertidos en infraestructuras en Plaza Mayor. A largo plazo queremos que todo eso funcione, sin esperar en colas de coches. Hicimos un convenio con RENFE para tener una parada allí. Hay que potenciar que la gente llegue por el tren de Cercanías.

Vicente Almenara.- Me gustaría terminar preguntándonos hacia dónde va el futuro en todos estos proyectos.

Alexandre Pessegueiro.- Es difícil saberlo. Estamos haciendo expansiones de centros comerciales que funcionan bien.

Jaime Rodríguez.- En infraestructuras hay un poso mediático de que está todo hecho. Ejemplo: desde que un aeropuerto decide hacer una pista hasta que la ejecuta pasan doce años.  Los proyectos, todos, tienen que ir acompasados con las infraestructuras. Un edificio puede durar dos años, pero una autovía puede llevar quince años. Tiene que haber una proyección de infraestructuras que acompañe todo este desarrollo. El ejemplo es Sevilla en sus viarios, colapsado por el crecimiento vertiginoso. En España no está todo hecho, hay que planificar. María Jesús Olmo.- Por lo que tenemos en marcha y el momento actual, creo que hay un desarrollo importante, hoteles, residencial, como he apuntado antes. Todo lo que tenemos ahora en proyectos y ejecución se va a desarrollar en los próximos años.

Juan Carlos Robles.- La evolución va a dar muchos puestos de trabajo. Estamos combatiendo bien el riesgo de convertirnos en un Benidorm. Las experiencias son distintas en hoteles y centros comerciales, son proyectos singulares.

José García.- Va a ver mucha recualificación. En los usos turísticos la Costa y Málaga son singulares en los clientes también. El turismo aquí se ha beneficiado de la inestabilidad en el Mediterráneo. Tengo dudas a lo de primera residencia, hace falta vivienda protegida… en eso se ha fracasado. Seguimos con el paro sin reducirse suficientemente. No vamos a tener un boom. Va a ir por zonas. En plena crisis no se hicieron las VPO prometidas.

Jesús Rojo.-Tenemos una amplia experiencia en Andalucía y esto nos va a ayudar mucho.