Juan A. Gómez

El fenómeno del alquiler de viviendas turísticas es ya un hecho en la capital malagueña. Y parece que va a despegar con fuerza, a tenor de los últimos movimientos. Una muestra aleatoria efectuada por la delegación de Turismo de Málaga en diversos portales de alquiler para uso turístico, en Málaga, Estepona, Nerja y Torremolinos, arroja cifras reveladoras. Nada menos que 17.428 viviendas se comercializan en portales emblemáticos de reserva turística como AirBnb, House Trip, Wimdu o Trip Advisor. Esto da una idea de las dimensiones de un negocio de mucho futuro que, sin embargo, opera en el limbo legal. De hecho, no está muy claro cómo sancionar a quienes explotan viviendas en centros históricos –principal preferencia de los turistas- en muchas ciudades.

Los expertos turísticos consultados consideran que va a ser “la gran revolución del sector”.
La ley estatal de Arrendamientos Urbanos establece que los arrendamientos (alquileres) por corto periodo y con fines turísticos, quedan sujetos a la regulación de las comunidades autónomas. Si no la hubiera, se aplicará el artículo 3.2 de la citada legislación.

Cataluña y las Islas Baleares han sido pioneras en arrogarse esta competencia. En la primera, se dieron de alta 28.000 viviendas, nada más aprobarse el decreto. Esto puso en el mercado alrededor de 150.000 plazas de forma repentina. Con este amparo legal, los particulares tienen libertad para alquilar tanto una vivienda como una habitación, siempre que lo hagan durante periodos cortos.

El borrador de decreto Ley sobre ‘Viviendas de Uso Turístico’ ya recibió luz verde por parte del Consejo Consultivo de la Junta de Andalucía. De hecho, estuvo a punto de aprobarse en Consejo de Gobierno sino se hubiera disuelto el Parlamento para los nuevos comicios. Ahora, el documento legislativo se encuentra en ‘stand by’ mientras se resuelve la gobernabilidad de Andalucía. De todas formas, su aprobación puede ser inminente ya que estaba consensuado y había superado los trámites preceptivos.

El nuevo decreto considera vivienda turística aquella ubicada sobre suelo residencial que “se ofrezca a través de cualquier medio publicitario, incluido internet u otros sistemas de nuevas tecnologías” y cuando “preste el servicio en una o varias ocasiones” dentro “del un mismo año” por un tiempo que “exceda de un mes”. El borrador también determina que este alojamiento turístico deberá cumplir las prescripciones de la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía.

El titular de la vivienda puede arrendarla completa y por habitaciones, incluso aunque resida en ella. Los inmuebles de núcleos urbanos podrán comercializar su alojamiento como ‘Bed&Breakfast’. El punto más polémico -de estas viviendas- se refiere a los problemas que puedan causar en el vecindario un elevado trasiego de clientes. Entradas a altas hora de la noche, salidas vespertinas, exceso de ruidos. Un cóctel que pueden generar conflictos aún por cuantificar.

Algunas comunidades ya han regulado. Baleares, por ejemplo, no permite el alquiler a las viviendas unifamiliares adosadas y estudia que el propietario deba pedir permiso a sus vecinos si quiere arrendarla. En Asturias, los titulares están obligados a alquilarla durante todo el periodo estival si quieren extender la práctica el resto del año. Además, la ley asturiana prohíbe el alquiler turístico de pisos convencionales (plurifamiliares). Para que un propietario pueda darle a su casa uso turístico debe tener arrendadas dos o más viviendas. Hay supuestos rigurosos sobre los periodos de estancia. En este sentido, la Comunidad de Madrid no autoriza contratos por menos de cinco días.

La Junta ha determinado servicios mínimos y requisitos con que debe contar el alojamiento. Estos incluyen, a grandes rasgos, tanto aire acondicionado como calefacción, dependiendo de la época del año; un mobiliario suficiente y “enseres para su uso inmediato”; botiquín de primeros auxilios, además de un extintor; hojas de quejas y reclamaciones; ropa de cama y menaje de casa, internet gratuito, información turística de la zona (ocio, restaurantes, comercios) y un teléfono de atención (que suele ser el del propio arrendador).

El precio lo fijará cada propietario, a su discreción, y se mostrará por cada noche. La futura ley contempla el adelanto de una ‘señal’. En estos casos, su importe no excederá el 30 por ciento del coste de total del alojamiento. También puede exigir una fianza a la recogida de llaves con los que cubrir cualquier desperfecto que se pudieran producir.
Irrumpe el ‘hostel’

Además de la vivienda turística, han aterrizado modalidades de alojamiento inéditas. Para empezar la figura del ‘hostel’, ni siquiera recogida por las normativas de alojamiento reglado. Procede del mundo anglosajón y se refiera a aquellas pensiones de gran calidad que ofrecen habitaciones grupales. Para poder operar en Andalucía, deben inscribirse como pensiones aunque sus propietarios la comercialicen en internet como ‘hostel’. Se aproxima de forma tangencial al concepto de pensión, “aquel establecimiento de alojamiento colectivo con camas de litera”. En la zona de Pedregalejo y El Palo, pequeños emprendedores extranjeros ya ofertan pequeños ‘hostels’ dados de alta como pensiones pero que, en realidad, son establecimientos de lujo.

Un ejemplo muy clarificador es el ‘Alcazaba Premium Hostel’, ubicado en calle Alcazabilla. Constituye un alojamiento de alta categoría que, sin embargo, está registrado como pensión. Pese a ello, no guarda ningún parecido con esta modalidad, algo desfasada para los nuevos tiempos que corren.