¿Son intermediarias inmobiliarias las empresas gestoras de viviendas turísticas? Álvaro Graciani. Abogado - El Sol Digital
¿Son intermediarias inmobiliarias las empresas gestoras de viviendas turísticas? Álvaro Graciani. Abogado

¿Son intermediarias inmobiliarias las empresas gestoras de viviendas turísticas? Álvaro Graciani. Abogado

Con el auge que viven las viviendas turísticas están surgiendo muchas empresas que, de manera profesional, se dedican a gestionar viviendas de terceros a fin de liberar total o parcialmente a los propietarios de la carga de trabajo que supone gestionar un alojamiento turístico. Conocidas como “property managers” no todas trabajan de la misma manera y un aspecto a dirimir en la relación que establecen los gestores con los propietarios de las viviendas turísticas es qué tipo de relación contractual les une, ya que en aquellos casos en que la gestora actúe como una intermediaria inmobiliaria deberá presentar el modelo 179 (Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos).

Podemos distinguir principalmente dos formas de gestionar viviendas turísticas:

La primera consistiría en que la empresa gestora tuviese la plena disposición de la vivienda, decidiendo unilateralmente los precios y sin participación alguna del propietario. En este caso, el propietario cede la vivienda a la empresa gestora, para que sea esta última la que actúe como cesionaria de la misma respecto a los turistas. En esta situación tal y como aclara la consulta vinculante 3310-19 no sería preceptiva la presentación del modelo 179.

La segunda forma de gestionar es aquella en que el propietario es el que cede la vivienda al turista, siendo la empresa gestora una prestadora de servicios hacia el propietario. La consulta anteriormente citada establece que la empresa gestora no tiene que presentar la correspondiente declaración informativa, en la medida que actúe por medio de una plataforma colaborativa, en el bien entendido que no tendría la consideración de intermediaria a los efectos del artículo 54 ter del RGAT, por cuanto es la plataforma colaborativa y no la consultante quien en última instancia pone en contacto al cedente con el cesionario con la finalidad de concluir el contrato de cesión temporal del uso de la vivienda con fines turísticos. Por lo que, a sensu contrario, en los casos en que la gestora actúe sin intermediación de una plataforma colaborativa sí será considerada intermediaria a los efectos del artículo 54 ter del RGAT. No obstante, esta última interpretación no está exenta de problemas. Ya que: ¿son realmente intermediarias inmobiliarias las empresas gestoras?

La STS de 21 de octubre de 2000 (Rec. 3023/1995) dice sobre el contrato de mediación […] que ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final […] la mediación se consuma cuando se otorga o perfecciona por el concurso de la oferta y la aceptación el contrato. Por lo que existe contrato de intermediación cuando el intermediario se limita a poner en contacto a las partes. Por ello, la STS 4920/1994 de 25 de junio establece lo siguiente: Contrato de mediación[…] se limita a que éste ponga en contacto a un presunto comprador con el vendedor comitente, para que luego ellos perfeccionen (o no) el correspondiente contrato de compraventa […] mandato […] en representación de aquéllos, procediera a la venta de sus respectivas participaciones indivisas en los ya referidos piso y plaza de garaje […], cuyo encargo (mandato) se lo concedieron en exclusiva y durante el plazo de tres meses. Por lo que es más que discutible que una empresa que de manera continuada y en representación de los propietarios se dedique a formalizar alquileres turísticos sea una empresa intermediaria. Siendo, en mi opinión, dicho contacto calificado como de mandato.

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