Algo a lo que suelen enfrentarse los inversores inmobiliarios en vivienda que buscan obtener rentas de sus activos es qué tipo de arrendamiento les es más interesante. En la actualidad, y debido al auge de las viviendas turísticas, se contraponen, principalmente, dos posibilidades: arrendamiento residencial y vacacional.
Cada uno de ellos tiene una serie de ventajas e inconvenientes, por lo que vamos a ver cuáles son las diferentes implicaciones que tienen cada uno desde seis perspectivas diferentes:
- Ingresos: Los ingresos brutos por arrendamiento vacacional suelen ser más altos que en las viviendas turísticas. Respecto a los ingresos del arrendamiento vacacional Influirán variables como el nivel de ocupación, la estacionalidad del destino y la competencia alojativa. En relación con el alquiler residencial influirán la oferta existente y la presión de la demanda.
- Gastos: En este apartado, sin duda, la vivienda turística soporta mucho mayor gasto, puesto que existen gastos que no se producen en el arrendamiento residencial. Por citar los más relevantes, suministro eléctrico, de agua e internet, gastos de limpieza de la vivienda, gastos de lavandería, gastos de pequeñas reparaciones y uno de los más importantes, el gasto de comercialización. Este último suele rondar entre un 15-20 por ciento del precio de cada estancia.
- Tiempo: La vivienda turística consume bastante tiempo ya que el titular de la misma tendrá que gestionar las reservas y la limpieza, hacer continuos contratos, rellenar partes de hospederías, realizar la entrega de llaves, etc. Es cierto que existen empresas especializadas que realizan esas gestionan por los propietarios, en cuyo caso, el gasto sería aún mayor.
- Impuestos: Sin duda alguna la tributación de la vivienda turística es mucho mayor, como mínimo un 150 por ciento superior para un mismo rendimiento neto. Esto se debe a dos motivos, el primero es que en el alquiler residencial existe una reducción del 60 por ciento en el cálculo del rendimiento sometido a tributación y, en segundo lugar, porque siguiendo el criterio de la Agencia Tributaria, el propietario tendrá que pagar impuestos por las imputaciones de renta que se producen en aquellos días en que la viviendas turística no ha estado arrendada.
Dado que la tributación en el IRPF no es fija, sino que varía según el nivel de renta del contribuyente, cuanto mayor sea el nivel de renta del contribuyente menos interesante será, desde una perspectiva fiscal, el alquiler vacacional frente al residencial.
- Liquidez: En este apartado, la mejor situación la tiene la vivienda turística, ya que siempre estará plenamente disponible para el propietario, dado que si éste quisiera venderla en algún momento tendría más fácil tanto enseñar la vivienda a potenciales compradores como la no ocupación de la misma. Al no tener ningún contrato de arrendamiento en curso es más atractiva para los compradores.
- Rentabilidad neta: Este punto es muy difícil generalizarlo debido a lo expuesto en puntos anteriores. Los ingresos de la vivienda turística probablemente sean mayores que en la vivienda residencial, pero también tendrá mayores gastos e impuestos, por lo que el beneficio dependerá de cada caso. Si partimos de la base de que el propietario no tiene tiempo para encargarse de las gestiones de la vivienda turística, para que ésta sea tan rentable como una vivienda residencial el mercado tendrá que pagar generalmente por la turística alrededor del triple que por la residencial.
Dicho lo anterior, los dos aspectos que más preocupan a los inversores son rentabilidad y liquidez, es decir nivel de ingresos netos y facilidad de venta del inmueble. Y sin bien es cierto que la rentabilidad dependerá de cada caso, en la partida de la liquidez la vivienda turística sale victoriosa.